好房網News記者王震濂／台北報導
重大交通題材與建案量能不斷成長的桃園，不僅有機會在928檔期推案預估量，超越全台住宅市場一哥的新北市，根據最新統計數據，2025年下半年13個行政區空屋率，呈現全面下降趨勢，全市空屋宅數半年內減少逾1.18萬宅。然而，在央行金融管制與房貸利率全面攀升的環境下，專家認為自住客與換屋族，面對去化加快與利率衝擊並存的市場，評估桃園是否值得入場，更需精準掌握各區量價結構，避免盲目追高。
桃園空屋率高，代表房價會跌？
永慶房產集團研展中心副理陳金萍指出，永慶房產集團盤點桃園市13個行政區2025年上、下半年的空屋率變化，出現13個行政區空屋率的全面下降，可能與就業人口帶來的自住及租屋需求、既有住宅陸續交屋入住等因素有關，顯示既有住宅的使用情形有所改善。但空屋率下降並不代表房價必然上漲，住宅供給、人口移動、就業機會、租賃需求及區域發展等多項因素都會影響空屋率，不能單獨作為判斷房市景氣的指標。
若是從核心高價與低空屋區來看，龜山區單價全市最高（32.7萬/坪），空屋率大幅下降2.1個百分點（降至7.83%）；桃園區則維持最高成交量基期與31.9 萬/坪的高單價，空屋率降至 7.75%，為桃園空屋宅數減少最多的行政區。永慶不動產桃園中路慈文加盟店長徐綉琴表示，這兩區都與交通與重劃區有關，像是桃園區因機能完備，加上捷運綠線最快2026年底迎來首階段通車，長期交通條件受到市場關注，對自住需求形成支撐。
至於空屋率全市最低的蘆竹區（上半年 7.15% 降至下半年 5.92%），成交單價達29.8萬/坪；有巢氏房屋桃園南崁中正加盟店長葉世偉分析，兩項因素支撐蘆竹區居住需求，首先，南崁工業區與鄰近桃園國際機場的航空、物流產業，帶來龐大且穩定的就業人口，帶動強勁的租購屋需求。其次，蘆竹區住宅供給主要集中於南崁生活圈，其他區域以透天宅為主，新大樓供給相對較少，在居住需求穩定、住宅供給相對平穩的情況下，有助既有住宅持續去化、空屋率持續下降。
葉世偉店長補充說明，南崁生活圈發展成熟，商業、就學及日常採買機能完備，吸引不少在地就業人口選擇就近居住。此外，蘆竹區鄰近新北市林口區，在林口房價持續走高的情況下，部分購屋族轉向房價相對親民的蘆竹區，剛性需求穩定成長。
2025年空屋率位居第二名的「平鎮區」，由8.58%收斂至7.44%，下降1.14%。有巢氏房屋平鎮南勢中豐加盟店長徐銘志指出，平鎮工業區與鄰近的龍潭科學園區，為區域帶來穩定就業和居住需求，加上近年預售屋推案量相對平穩，未出現短期大量新成屋交屋潮，也是空屋率得以持續下降的關鍵之一。
住宅供給量相對大的「桃園區」，2025年下半年空屋率由8.94%降至7.75%，擠進第三名；其空屋宅數由1萬7,600宅降至1萬5,393宅，減少2,207宅，為桃園空屋宅數減少最多的行政區。永慶不動產桃園中路慈文加盟店長徐綉琴表示，桃園區因機能完備，加上捷運綠線最快2026年底迎來首階段通車，長期交通條件受到市場關注，對自住需求形成支撐。
永慶房產集團研展中心副理陳金萍指出，低空屋率不等於房價必然上漲，2025年下半年桃園13個行政區空屋率的全面下降，可能與就業人口帶來的自住及租屋需求、既有住宅陸續交屋入住等因素有關，顯示既有住宅的使用情形有所改善。不過，空屋率受到住宅供給、人口移動、就業機會、租賃需求及區域發展等多項因素影響，空屋率下降並不代表房價必然上漲，也不能單獨作為判斷房市景氣的指標。
●常見問題 FAQ
Q1：桃園空屋率全面下降，代表現在是入場買房的好時機嗎？
A1：空屋率下降代表市場剛性需求強、去化順暢，房價具備支撐力。但是否適合入場仍需評估個人財務能力，建議以房貸利率 2.5% 以上試算月供壓力，切勿開過高槓桿。
Q2：為什麼龜山區成交單價比桃園區跟中壢區還要高？
A2：龜山區涵蓋 A7 重劃區及鄰近新莊、林口等高價區，受惠於雙北客群移入與機捷利多，新成屋交易比重極高，拉升整體平均成交單價至 32.7 萬元/坪。
Q3：觀音區與大溪區單價不到 20 萬元，值得買來投資或自住嗎？
A3：低單價區域適合預算有限的在地自住族群。但投資角度需注意，觀音區空屋率高達 10.83% 且降幅慢（僅 -0.6%），交屋供給較多，轉租或轉售的流動性相對較低。
