出售繼承房產房貸　「符合四條件」可減稅

EBC地產王

 

民眾繼承不動產及房貸，後續出售若符合四大條件，在申報房地合一稅時，交易所得可減掉貸款餘額超過繼承時房地現值部分，藉此減輕所得稅負擔。

 

四大條件包含，繼承取得房地一併繼承房地貸款餘額，其次是向金融機構貸款而非私人借貸，第三是貸款餘額由繼承人實際負擔償還，第四是貸款餘額超過繼承時的房地現值總和。

 

 

高雄國稅局舉例說明，甲君的父親過世，父親在2018年1月1日買房，過世時仍有700萬元房貸未清償，甲君在2023年5月1日繼承房地產，當時房地現值合計400萬元，因無力償還父親的房貸，於是在2023年9月30日前以900萬元出售房地，計算房地合一交易所得時，要以售價減掉成本、相關費用以及土地漲價總額，如果符合前述四大條件，還可再減除額外負擔。

 

依照甲君的案例試算，以售價900萬元減除繼承時房地現值按消費者物價指數調整後成本430萬元（400萬元×107.5%），再扣除額外負擔300萬元（700萬元-400萬元）以及法定移轉費用27萬元（900萬元×3%），餘額為143萬元（土地漲價總數額0元），合計父親持有期間5年9個月，持有期間超過5年且在10年以內適用稅率20%，只需負擔28.6萬元（143萬元×20%）房地合一稅。

 

高雄國稅局表示，個人繼承取得房地時，若併同繼承被繼承人所遺房地貸款餘額，衡量其經濟實質負擔，在貸款餘額超過因繼承取得的房地價值部分，可視為額外負擔從交易所得中減除，以符合實質及量能課稅原則。