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企業轉賣預售屋「漏了這件事」 遭重罰及補稅 

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好房網News記者林和謙/台北報導 
 
國內房市熱,預售屋炒作、紅單轉讓現象嚴重,也受到政府關注祭出打炒房,財政部國稅局也加緊盯哨;如果是個人轉讓預售屋、轉售紅單而取得買賣價差,應依法申報財產交易所得;但如果是企業進行轉賣預售屋,應依轉售價格全額開立應稅統一發票給買家、並報繳營業稅。
 
一般來說,房屋在沒有建造完成前,所有權仍屬於建設公司所有,買方僅購得未來取得房屋及土地的「權利」。因此個人在建案完工前進行預售屋轉手、紅單轉讓,屬於預定不動產「權利」買賣移轉,如有所得應依規定在隔年申報綜所稅時,申報財產交易所得課稅。 
 
企業進行預售屋轉手,在尚未繳清價款也沒取得該預售房地產權前,應依轉售價格全額開立應稅統一發票給買家、並報繳營業稅。圖/好房網News記者林和謙攝
央行推出不動產貸款管制措施後,網路預售屋待售物件明顯增加,學者認為這對於投資客買賣預售屋的獲利預期受到影響。圖/好房網News記者林和謙攝
 
至於公司企業購買預售屋,在尚未繳清價款也沒取得該預售房地產權前,就將原購買房地的權利義務讓與他人,應依讓與價格開立統一發票給買方;企業開立統一發票時,如將應稅銷售額開立為免稅銷售額,將同時觸犯《營業稅法》第48條第1項(統一發票未依定記載之處罰)及第51條規定(漏稅罰)。
 
財政部國稅局舉例指出,甲公司2019年3月向建商購入預售屋1,800萬元,與建商簽訂預售屋買賣契約書,該契約書登載房屋及土地價格各為900萬元,甲公司繳納頭期款50萬元後,就因財務困難於同年8月將該預售屋權利以總價合計2,050萬元轉售予劉先生;而甲公司依銷售總額按房屋評定標準價格(含營業稅)占土地公告現值及房屋評定標準價格(含營業稅)總額的比例,開立預售房屋款應稅發票1,000萬元與預售土地款免稅發票1,050萬元。
 
不過上述案件被國稅局查獲,甲公司轉讓預售房地是屬於轉讓請求移轉房地登記的權利,因此請求移轉土地登記權利的轉讓金額1,050萬元也須開立應稅統一發票,最後核定要補徵營業稅額50萬元,並依《營業稅法》處罰鍰50萬元。

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