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豪宅價格定錨有用嗎?

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工商時報 方明
 
去年國內房市不畏新冠疫情,全年全台建物買賣移轉棟數達32.6萬棟,創下七年來新高,房市表現風風火火,堪稱是疫情衝擊下最不受影響的產業之一;但今年農曆春節剛過,卻傳出國內最受矚目的超級豪宅「陶朱隱園」封盤不賣,在如今超低利率、資金氾濫、台股創新高等諸多有利房地產的大環境下,號稱史上最貴的豪宅「陶朱隱園」為何賣不出去?是富豪買不起?還是不想買?頗值得玩味!
 
位於北市信義計畫區的超級豪宅「陶朱隱園」,基地面積約2,468坪,興建地上21層、地下4層,每戶約300坪,除了以獨特的旋轉外型著名以外,還號稱超跑可直接搭電梯到自家門口,更被CNN評選為全球九大城市地標,種種令人咋舌的噱頭,不僅吸引媒體目光,其真實身價更是外界矚目的焦點。
 
國內最受矚目的超級豪宅「陶朱隱園」。圖/中時資料照
 
「陶朱隱園」2018年取得使用執照至今,僅7樓出現一戶自家人交易,該筆交易雖沒有實價揭露的官方認證,但市場以過戶謄本資料推算,每坪單價約600~750萬元、總價18~22億元。如此驚人的天價,加上買方又是威京集團的關係企業,為「陶朱隱園」價格定錨的意味不言可喻。
 
開發商業主為自家豪宅價格定錨,「陶朱隱園」並非首例;2013年潤泰集團總裁尹衍樑以總價8.8億元、單價260萬元,買進自家豪宅「松濤苑」12層頂樓戶之後,其餘各戶交易大致都維持在單價260萬元以上的水準,護「價」效果似乎不錯,去年最新一筆成交的7樓戶,總價約4.9億,換算單價約260萬,仍維持相當水準,但「松濤苑」去化速度緩慢,平均一年交易一戶。
 
位在北市松山區的知名豪宅「華固名鑄」,2019年8月也出現華固建設董座鍾榮昌,用太太李桃珍及鍾山投資的名義,買下自家豪宅23層頂樓二戶,總價達5.87億元,拆算車位後單價達223、225萬元,創下該案最高價。
 
而據實價登錄資料顯示,自2019年董座為豪宅定錨後,「華固名鑄」共有七戶交易,除了最新一筆去年9月的20樓交易,以總價2.1億、單價204萬,成功守住高樓層每坪200萬元的身價外,其餘7、10、11、14等中低樓層戶,成交單價約160~200萬,均符合該案當前的中低樓層行情。
 
此外,新北淡水的知名豪宅「天境ellipse360」,在2019年10月出現31樓、34樓兩筆交易,買方為玉蘭投資、新杰投資,也就是該豪宅建商「南國建設」的相關企業,這兩戶成交總價合計4.4億元,扣除車位後單價約84.4萬元,也是「天境ellipse360」睽違四年再傳出交易,更是自2014年後高樓層再度有8字頭出現,然而至今該案已有兩年未傳出任何交易。
 
從「松濤苑」、「華固名鑄」的案例來看,業主為自家豪宅價格定錨,確實有達到「守價」的效果,但為何「陶朱隱園」定錨後,卻至今一戶也賣不出去?一位專賣豪宅的地產業者不諱言指出,「價格」、「太獨特」、「隱私」是三大主因。
 
他說,「陶朱隱園」地段沒有問題,但600萬元的定錨價,已大幅超出國內豪宅價格的想像,他接觸過許多高端客戶買豪宅,但從來沒有人指名要看「陶朱隱園」;其次,獨特的旋轉造型雖很有創意,但與國內傳統豪宅意象也有很大差距,感覺旋轉豪宅應該蓋在杜拜、不會蓋在台灣;最後就是「隱私權」,國內不少富豪都有實力買「陶朱隱園」,但因該案受到市場強力關注,只要誰買了,祖宗八代都會被媒體挖出來。
 
業主為自家豪宅價格定錨雖以「守價」為目的,但卻必須承擔銷售好壞的風險,業主的思考模式為其主要關鍵;以「松濤苑」來看,該案定錨後,雖成功守住該案身價,但2013年完工後,七年來,至今只賣出8戶,不到總戶數20戶的一半,不過對家大業大的潤泰集團尹衍樑來說,或許「松濤苑」一案在集團中算是小項目,當藝術品收藏、賣一戶少一戶,恐才是最重要的。
 
不過以「華固名鑄」案例來看,華固建設為上市公司,每年都有其完銷入帳業績的考量,高週轉率才是最重要,因此,該案在定錨後,中低樓層售價合乎市場行情,也因建商讓利,華固分回的25戶也順利完銷。
 
「陶朱隱園」因為價格、獨特的造型引起市場極大關注,傳出因賣不出去而封盤的消息後,雖業者已出面澄清,因遇疫情及公設重新設計整改才暫停開放,預計今年第三季完工後,就會開放符合資格的客戶賞屋,不可能不賣。
 
「陶朱隱園」不管何時正式開賣,其驚人的定錨價格,賣不賣得出去,一舉一動市場都睜大眼睛看;不過,有句至理名言「沒有賣不出去的產品、只有賣不出去的價格」,正如「陶朱隱園」的業者所說:「價格只在真正買家的心中」。

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