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租屋二三事/想當海外包租公 你要知道的事-日本篇

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好房網News記者馮牧群/專訪

地理位置、風土民情相近,使台日兩國長期以來在旅遊、經貿、文化上互動緊密。近年政府政策調控房市,台灣投資人轉往海外尋求投資效益更高的不動產,首選也是熟悉的日本東京,有意前往日本置產的包租公,建議可從稅務、貸款、管理等方面做好評估風險。

國人赴日置產熱潮持續,不動產稅務與租件管理是不能忽視的重點。(好房網資料中心)

赴日置產的民眾,未來除了純住宅出租,也能轉作飯店式公寓包租公。(東京房東網提供)

大部分投資海外不動產的民眾,首先會面臨貸款問題,台灣人在日本銀行沒有信用紀錄,很難申請房貸,必須找當地設有分行的台系銀行辦理貸款(一銀、彰銀、兆豐、台銀、中信),銀行會針對物件地點、型態、屋齡、貸款人背景等條件來斟酌核貸成數,建議不妨以日幣辦理融資,借日幣、還日幣,以避免匯損風險。

日本的不動產相關稅賦對照他國來說一點都不輕,從開始投資、持有期間、出售過程中,投資人要負擔包括印紙稅、登記稅、不動產取得稅、固定資產稅、都市計畫稅、不動產所得稅、消費稅、轉讓所得稅、住民稅等多達九種稅目,還不計算處分物件的律師費、仲介服務費;扣除一切必要成本,剩下的真實投資報酬率才有參考價值,別被廣告的帳上數字誤導。

購屋後的管理是一大麻煩,日本與台灣距離雖然不遠,但投資人不大可能為了管理房產頻繁往返兩地,不符合經濟效益,無法親自管理或招租簽約的房產,就得委託給當地物業代租代管公司。坊間號稱包租保證回報的日本建案不計其數,投資人要自行調查合理的市場租售行情,若發現業者開價灌水,很可能是遇到「假包租」,畢竟「羊毛出在羊身上」。

至於匯率風險,是近期赴日置產的投資人較不用擔心的一環,在安倍政府持續貨幣寬鬆政策下,新台幣與日幣匯兌已走低至1:4的近年新低,日幣貶值期間所購置的不動產,待貨幣寬鬆政策結束、幣值回穩後,轉售相對能放大增值空間。



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