長富國際地產總經理／鄭哲昇
相較於國內房地產的冷清，這一兩年海外房地產投資持續加溫，最主要吸引投資人的賣點在於國內外房租投報率的落差太懸殊了。例如台北市的新商務住宅房租年化投報率不到2%，但，相同的商務住宅，全球絕大多數的首都房租報酬，都明顯超過台北，少輒3%~4%，多輒8% ~10%不等。
民眾風海外投資，柬埔寨更是熱門區域。（截取自維基百科／Dbenbenn攝）
這一波海外房地產投資熱潮中，無疑的，包括房價及房租表現都令人印象深刻的東協國家，是目前最受國人青睞的，以本人所接觸的形形色色的投資人來看，其實都頗理性，幾乎都有國內房地產的實戰投資經驗，也深知把錢投資在人生地不熟的海外房地產，相較於台灣，得要有承擔不可測風險的心理準備，然而，當投資人親赴海外當地考察，親自詢問當地房仲人員或親眼看到房租合約中的租金行情，再換算成房租投報率的客觀數字後，無不心動，在眼見為憑的情況下，決定投資。
不久前，本人受邀在一場海外房地產投資研討會演講，針對市面上充斥標榜10%甚至10%以上房租報酬的海外房地產投資案，我特別提醒，房租投報率高低就像房價漲跌一樣，是由市場供需決定，尤其是房租並不會跟著房價連動反應。
近年來的台灣房地產就是活生生的實例，房價雖一路漲，但是房租卻文風不動，使得房租投報率降至幾乎全球最低。
相反的，許多海外房地產的租金投報率動輒8%、10%起跳，這是由於市場供不應求所帶動，但這種超高的租金投報，也連帶刺激當地的新建工地如雨後春筍般大舉推出，可能使得原本市場供不應求的結構改變，一旦市場發生供過於求，房租價位自然開始修正。
以國人頗熟悉的馬來西亞吉隆坡為例，有些租賃市場供過於求的地段，面積400~500平方英尺的商務住宅，原租金行情約馬幣3,000~3,500元，然而同地段同面積新完工的商務住宅，租金行情竟跌至馬幣2,000~2,500元。
因市場供給量加速度的擴增，而改變市場供需。
我再舉另一處國人當前最熱中的柬埔寨金邊房市為例，該市近年來所累積新建A、B、C三級只租給外籍人士的商務住宅數量約3,500戶，但是，未來短短三年將有高達1萬5,000戶的同類型商務住宅密集完工，如此一來，會不會大大改變市場的供需結構呢？
所以，對投資人而言，眼見未必為憑，眼前所看到亮麗投資報酬，不見得代表以後就一直如此，因此，投資高房租報酬的海外房地產，眼光必須更具前瞻性，深入研究當地市場情況，挑選優質蛋黃地段及施工品質嚴謹、具專業信譽品牌的開發團隊，方為上策。
