好房網News記者李彥穎／台北報導
在2026年地緣政治風險與通膨壓力影響下，全球資本配置趨於審慎。仲量聯行表示，台灣受惠於AI與半導體產業持續發展，工業地產動能強勁，成為支撐不動產市場的重要引擎。在此環境下，開發商布局逐步轉向捷運聯開案與公辦都更等資本門檻較低、區位條件優越之案件，帶動2025年投資金額創下近五年新高。即便2025年房市轉趨保守，開發商仍持續布局精華區相關案源，維持對中大型案件的投資配置，整體市場預計在2026年維持穩健，全年簽約金額預估達新台幣1600億元至2100億元。
資金集中於大案 AI成為最重要驅動力量
根據仲量聯行公布資料，觀察近五年案件規模結構，捷運聯開及公辦都更案中，投資金額達新台幣50億元以上的中大型案件占比，已由2020至2021年的30％以下，大幅提升至2022年後的45％至60％區間。具體數據顯示，2020年投資規模僅197億元，且50億元以下案件占88％；到了2022年，總投資額飆升至1793億元，其中100億元以上的大案占比高達40％；2025年總投資金額更一舉突破3000億元大關，其中100億元以上案件占28％，50至100億元案件占14％，顯示市場資金持續向大規模標的靠攏。
仲量聯行表示，AI已成為當前驅動不動產市場的重要結構性力量，從廠房、資料中心到辦公空間升級，需求均明顯成長。隨著企業擴大AI相關投資，未來不動產市場將由產業動能所主導，具備科技產業支撐與區位優勢的資產，將持續吸引資金關注。目前壽險業持有約7.7兆資金，但不動產投資占比僅4.38％，本季投資額已達164億元，超越去年全年總額，顯示市場仍有龐大資金伺機尋找合適標的進場。
產業需求領軍：商用不動產單季交易創歷史新高
戴德梁行表示，在AI產業擴產需求強勁帶動下，2026年第一季商用不動產交易金額達新台幣1000億元，創下歷史新高。其中最大宗交易為台灣美光以528.4億元購入銅鑼科學園區廠房，刷新台灣單筆交易紀錄。戴德梁行分析，台灣憑藉完整供應鏈優勢，使原本偏內需導向的工業不動產快速轉型為國際資金競逐標的。目前企業布局正同步往「製造」與「總部」兩端推進，誰先把不動產準備好，誰就先贏，因此「即戰力資產」成為市場主流。
區域戰場分析：北、中、高的開發質變
仲量聯行表示，從區域發展觀察，台北市開發以公辦都更案為主，主因捷運路網發展較早，聯開基地存量有限且規模較小；新北市則受環狀線、三鶯線等捷運路網擴建帶動，使捷運聯開投資金額超越公辦都更；高雄市近年積極推動公辦都更，且單案投資規模較大，在整體結構中占據主導地位。根據仲量聯行公布資料，2026年第一季引資預估逾400億元，其中高雄市簽約金額約154億元居冠，台北市為109億元，新北市21億元，桃園則為59億元。
2025年十大公辦都更案 高雄佔據6席
根據仲量聯行公布資料，2025年十大公辦都更案當中，最大案件為台北市「台電CR-1特定商業區」，預估投資金額達311億元；其次為新北市「永和大陳都更單元1」的200億元。高雄市則展現強大動能，包含「左營眷村單元一」157億元、「左營眷村單元二」116億元、「亞灣智慧公宅」110億元及「高雄車站專四五」95億元。此外，屏東火車站東側案亦以64億元入榜。十大案件中，高雄市即占據6個席次，反映出南部公辦都更市場的崛起。
融資管制下的生存戰：建商以都更取代購地
戴德梁行表示，受限於購地貸款的信用管制，住宅建案市場「冷颼颼」，土地交易量雖有475億元，但住宅及商業土地持續低迷。在此趨勢下，建商將目光轉向帶有老舊建物的土地，因為老舊建物不僅含有都更或危老獎勵基礎，在融資額度方面也能獲得更大協商空間。戴德資深分析指出，本季前十大土地交易中，建商包辦第四至第十名，雖然金額合計僅109億元，開展出建商透過都更取代直接購地興建的積極度。
2026年未來商機：二千億案源蓄勢待發
根據仲量聯行公布資料，2026年公辦都更預計將推出26案，基地總面積約7.8萬坪，潛在投資商機高達2048億元。其中，台北市計畫推出17案（約255億元的信義犁和案及170億元的安東街案），面積達3.2萬坪；新北市4案（含180億元的頂溪捷運站周邊案）；高雄市4案（包含海軍眷村單元4至7，預估322億元）；基隆市則有1案（約51億元的舊公車修理站）。此外，捷運聯開案如台北北環段Y21、Y23，三鶯線龍埔站及高雄輕軌C34等指標案件也將陸續截標或公告。
辦公市場的轉型：A辦供給與產品分化
戴德梁行表示，2026年第一季台北市A級辦公大樓市場因新供給釋出，空置率上升至9.0％，但需求並未轉弱，呈現「升級導向」的租賃轉換動能。在內科市場方面，產品分化日益明顯，西湖段與文德段因企業進駐，空置率維持低檔；反觀舊宗段因新案入市導致空置率短期上升。市場觀察發現，早期廠辦設備已不足，租金面臨調整，而具備ESG條件的新世代廠辦則維持穩定。
軌道經濟重塑都市發展新軸線
綜觀2026年市場動態，仲量聯行表示，在融資成本走升與產業主導的需求下，軌道經濟已成為不動產市場的核心引擎。隨著AI產業帶動總部升級與製造擴產，結合捷運路網的開發案不僅是資本避風港，更是城市功能重組的起點。開發商透過與政府合作公辦都更與聯開案，在規避貸款管制的同時，也正利用精華區的穩定性，重新定義台灣未來十年的土地價值。
