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房價必跌!「高槓桿+高利率」南韓、德國、瑞典爆了...台灣呢?專家曝終局

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好房網News記者蔡佩蓉/台北報導
 
近2年全球升息潮,許多國家房市被掃到颱風尾,出現大幅度下跌。金融趨勢專家王伯達在個人粉絲頁PO文分享,「房價什麼狀況下會跌 ? 也許看看韓國、瑞典、德國跟中國就知道了,那就是高槓桿+高利率。」
 
首先韓國「全租房制度」,房客需要在承租時交給房東一筆「保證金」,稱為「傳貰」,這筆保證金的金額大約是房屋價值的50%到80%,而房客在租屋期間除了水電費之外,無須再支付任何租金,最後在租約到期時,由房客無息收回一開始的「保證金」。
 
台灣目前處於加槓桿卻又低利率,也造就目前的房價。圖/好房網News記者蔡佩蓉攝影
房市。圖/好房網News記者蔡佩蓉攝影
 
而房東的報酬來源,就是這筆保證金在這兩年間的投資收益了。不少房東會把這筆保證金作為頭期款再投入房地產,然後繼續用全租房的形式租出去,房東這麼做等於是不斷的在放大投資槓桿。
 
王伯達說,這在房價上漲時當然是賺到盆滿缽滿,但如果市場利率升高,導致房價反轉,那就是另一種景況了。
 
具有百年房貸的瑞典,在2016年將房地產抵押貸款上限下修到105年,但平均抵押貸款期限通常約為50年。若有人去世,在大多數有抵押貸款的情況下,繼承人通常會以利潤出售房屋,然後還清抵押貸款。
 
高槓桿+高利率金融環境,房價較有機會下跌。圖/王伯達觀點授權提供
高槓桿+高利率金融環境,較有機會下跌。圖/王伯達觀點提供
 
但若死者的債務比資產更高,繼承人個人就沒有責任償還,那麼國家就會買單。王伯達說,也正是因為這樣的觀念,這麼高的槓桿,加上瑞典房貸多數採取浮動利率,所以在利率升高之後就扛不住了。
 
德國則是在高通膨與高利率之下,營建成本太高,許多建商已經無法讓工程繼續下去,所以德國的房地產問題在於,建商的營運管理與財務槓桿,現在出現一堆爛尾樓。
 
王伯達認為,在「高槓桿+高利率」的環境,才較有可能出現房價下跌,反觀若還在加槓桿卻又低利率,可能還要等,更別說「房貸利率比通膨還低的」。
 
他也提到,如今新青安優惠房貸已經有推40年房貸,難保未來可能出現50、60年期的房貸,結果就是等不到(下跌)。鄰國日本可能要退出負利率了,或許能觀察,創歷史新高的日本房地產會怎麼反應。

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