好房網News記者蔡佩蓉／台北報導
隨著區段徵收、市地重劃已經變成一本萬利的「飆股」，近期許多桃園航空城的土地投資客，正轉向宜蘭高鐵特定區周邊尋找標的。高源不動產估價師事務所所長陳碧源表示，最近收到廣告單，是遠從桃園市寄出的，鎖定宜蘭高鐵特定區「現金買農地」，似乎卡位到區段徵收，接下來就僅僅是等待的時間成本了。
陳碧源提到，買方想找宜蘭高鐵「徵收地」，但一般人一定會想，「都要被徵收了，為什麼還要買呢？」因為這不是真正的「徵收」而是一種開發模式，叫做「區段徵收」。
舉例來說，假設你是地主，政府先用徵收方式，把你原本的土地收走，但是沒有付你錢，到時候政府把土地做用途、使用強度的變更，讓原先低強度價值的土地，變成高強度價值的土地，再分回給你。
分給地主後，政府則會拿多出來的土地，做建設規劃。
地主為什麼要同意呢？陳碧源解釋，因為通常政府在價值轉換的過程中，設定了一個政府分回的上限，也不考慮發展權利金這件事，從而讓地主縱使犧牲一點土地面積，但是分回土地的價值單價，卻是高於原先土地價值，從而產生套利的空間。
例如，原先地主擁有1,000坪的農地，1坪大概2萬元，這樣它的價值就是2,000萬元，但是附近的建地大概1坪10萬元。
不是單純徵收 「抵價地」機制才是關鍵
然後政府會說，我們來個區域開發計畫。例如宜蘭高鐵特定區開發計畫，用「區段徵收」方式無償獲得政府要的車站、軌道及必要設施，然後畫大一點，也讓地主可以把土地換到附近的地，來抵銷政府跟他拿地的錢，這個地，法規上叫做「抵價地」。
依照《土地徵收條例》第39條第2項的規定：「抵價地總面積，以徵收總面積百分之五十為原則。因情況特殊，經上級主管機關核准者，不在此限。但不得少於百分之四十。曾經農地重劃者，該重劃地區部分不得少於百分之四十五。」
所以政府發還給地主的抵價地的面積比例，原則上要在40％到50％，如果農地曾經做過農地重劃的話，發還給地主的抵價地的面積比例，原則上要在45％到50％。
1000坪農地發回後剩400坪 地主為何甘願配合？
也就是，地主本來1,000坪的農地變成建地後，如果政府收只願意發還給他40％，也就是400坪土地（=1,000*40％）的話，但是土地從每坪2萬元的農地，變成每坪10萬元的建地，所以它的價值從原先的2,000萬元變成4,000萬元（=10萬元*400坪）。
如果政府可以讓地主分回的比例越高，點石成金的倍數越大。
因此，往往當一個地方說要區段徵收時，大多地主是歡天喜地的，甚至旁邊的地主還吵著要納入。不開心的，則是土地面積太小，發不回土地的人，或者只有建物而沒有土地的人，因為政府對於區段徵收的建物、土地的現金補償，對所有權人來說，都會認為是偏低的。
一本萬利，剩下來只是等待的時間成本。
於是在桃園航空城賺到錢的人、建商，在區段徵收、市地重劃有賺到錢的人，往往食髓知味，就跟大家炒股買到飆股賺到錢時一樣，會再找下一個飆股，之前桃園航空城、竹科、中科、路竹科，現在又換到了宜蘭來；同時，地方上各路人馬，也摩拳擦掌、躍躍欲試。
點石成金背後 套利空間與制度爭議浮現
但是要如何點石成金呢？陳碧源說，追根究柢就是在於價值認定上，政府或土地法對於抵價地，沒有依照發展權歸公，讓國家先抽頭一次，也沒有確實就個案用土地價值，而是在法條上設了一個面積比例，美其名是保障地主的權益，究其實則是增加套利空間，也添增逐利或尋租的空間，特別是先知道哪裡準備要劃進來，這就是「資訊財」了。
不過，陳碧源也點出，並不喜歡政府用這種方式做土地開發，因為所需建設土地面積，和後來區段徵收土地面積的關聯性、合理性、必要性，到底是什麼？甚至也要留意土地變更後，反而土地使用效益更差的問題。
