好房網News記者蔡佩蓉／台北報導
中東戰火紛擾，市場擔憂石油供應中斷，將進一步造成油價上漲，伊朗軍方發言人更向美國喊話「準備迎接每桶200美元！」過去歷史上幾波石油危機造成通膨，推升不動產價格，這次對台灣房市會有什麼影響？專家點出，是否真能「買房抗通膨」恐怕要看油價飆漲影響的時間長短。
愛山林集團董事長祝文宇指出，「中東戰爭讓油價飆升，這也代表大通膨時代的來臨，不少人將購屋視為資產配置的一種方式，希望透過不動產來對抗通膨。」從長期歷史角度來看，不論是股票、黃金或房地產，30年、40年甚至50年的趨勢基本都是向上，但不同資產之間最大的差別在於波動性。
「黃金可能一週就上下波動10％甚至20％，虛擬貨幣更誇張，但房地產的波動幅度，其實是所有資產裡面最小的，因此很多人會把它視為長期較穩定的投資工具。」
祝文宇說，從資產配置角度來看，現在是一個值得重新思考購屋時機的階段，尤其過去兩年很多資產已經漲到歷史高點，例如股票、黃金，但相較之下，台灣房地產這兩年反而沒有像其他資產一樣大幅上漲。
不動產有「鎖定通膨」特性
他認為，預售屋最大的特色在於，某種程度上可以鎖住未來的通膨成本。「如果一間房子總價2000萬元，購屋者只需要先支付10％的自備款，也就是200萬元，但房價是直接鎖定2000萬元，等到4到5年後交屋時才開始正式貸款。」
如果以台灣長期平均通膨率來看，一年大約2％左右，5年累積下來大約就是10％以上。換句話說，5年後原本2000萬元的房子，合理價格可能已經來到2200萬元，但購屋者當初就已經鎖定在2000萬元。
預售屋資產特性 不會被強制平倉
若把預售屋當作一種金融工具來看，其實它還有一個很大的優勢，就是不會被平倉。「如果用200萬元槓桿去買2000萬元的股票，只要價格下跌10％，就可能被強制平倉。」
但預售屋即使市場短期出現波動，只要正常履約，購屋者最後仍然是以原本鎖定的價格完成交屋，從這個角度來看，預售屋其實是一種具有槓桿效果、但風險相對可控的資產。
買房可抵禦通膨風險 但央行打炒房「買方資金受限」
高源不動產估價師事務所所長陳碧源分析，油價上漲，帶動物價與營建成本上升，建商確實會因成本增加而提高房價，以過去經驗來說，理論上是如此，例如現在購買預售屋，若未來4到5年期間物價持續上漲，等於提前鎖定資產價格，確實有可能抵禦部分通膨風險。
過去若出現通膨，營建業常會面臨缺工、缺料與成本上升等問題，最終轉嫁到房價，使得價格上漲，然而目前市場情況較為特殊，最大問題在於買方資金受到央行管控。
他指出，即使建商因成本提高，而開出更高價格，但市場買氣仍可能跟不上，因為目前購屋貸款與資金取得並不容易，導致價格與成交之間出現落差。理論上通膨會推升房價，但現階段實務上可能出現「開價高、買氣弱」的情況。
油價若長期高檔 反而可能衝擊房市
接下來要觀察兩大走向，「油價飆漲時間的長短，會有截然不同的結果。」陳碧源分析，如果油價上漲只是短期現象，對經濟影響有限；但若能源價格高漲持續半年至一年，可能對整體經濟造成壓力。
當通膨過高導致企業與民眾負擔加重，經濟景氣下滑時，房市需求反而會下降，這種情況之下，不僅買氣減弱，營建業也可能因成本上升與資金壓力而出現經營困難。
「若市場資金斷裂，甚至可能出現建商資金壓力、工程停滯、或房屋被迫出售等情況，進一步增加法拍屋與低價物件供給，對房價形成壓力。」因此未來關鍵仍在於油價走勢與全球經濟情勢，如果能源價格衝擊持續時間過長，反而可能對房市形成「短多長空」的影響。
房市短期盤整 仍須觀察油價與經濟變化
陳碧源認為，目前市場情緒偏向保守，多數人更傾向保留現金，等待市場出現更明確的價格修正，或經濟情勢變化後再進場，整體購屋需求仍以自住為主，投資型買盤相對保守，觀望與盤整狀態持續下，短期內價格仍可能呈現上下震盪。
正心不動產估價師聯合事務所市場研究室協理陳孟筠提醒，要小心油價飆升可能引發輸入型通膨，壓縮民眾的可支配所得，削弱實質購買力，此外，通膨壓力之下，央行恐難降息，若房貸利率維持高位，也會加重利息支出；再者要留意後續股市波動加大，以及經濟成長放緩，造成整體景氣下行。
