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縮小坪數也壓不住!台中買房均價破千萬 估價師揭殘酷真相

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EBC地產王記者張琬聆/綜合報導
 
房價攀升下,建商為控制總價而拚命縮小坪數,小宅化已成事實。正心不動產統計近年台中房價與坪數變化,發現儘管坪數逐年下滑,實際可居住面積僅約25坪,但殘酷的是總價並沒因此「控制住」,今年上半年平均購屋總價突破千萬元,比6年前多近150萬元,面積卻少了近10坪,估價師嘆「未來購屋預算只能不斷上修」。
 
正心不動產從實價登錄及聯徵中心資料,分析近年台中市不分屋齡的住宅成屋大樓平均成交單價與坪數變化,發現小宅當道之下已與房價出現驚人交叉,隨著房價愈漲愈高,從2017年的每坪平均18.6萬元,到今年上半年已達每坪27.1萬元;坪數則愈買愈小,從2017年的55.5坪至今年上半年剩46.4坪,兩者數據出現明顯差距,且差額逐步擴大中。
 
台中大樓成交單價與坪數變化已出現交叉,差距逐步擴大。(圖/正心不動產估價師聯合事務所提供)
▼台中大樓成交單價與坪數變化已出現交叉,差距逐步擴大。(圖/<a href="https://chengshin.com.tw/" target="_blank"><span style="color:#000000;">正心不動產估價師聯合事務所</span></a>提供)
 
台中家戶人口數減少 購屋縮小至46坪
 
仔細觀察台中交易坪數的變化,2019年正式跌破50坪,最新統計今年上半年更下滑至46.4坪,若以單戶配置一個車位(以9坪計),扣除車位後為37.4坪,再減掉公設面積(公設比以33%計),實際可使用的居住面積為約25坪,正心不動產估價師聯合事務所市場研究室協理陳孟筠指出,居住品質舒適度已不復以往,「房貸壓力加重,卻換來更小的住宅空間,蝸居問題日漸顯著!」
 
探究坪數變化原因,與社會結構改變、少子化及高房價息息相關。從近年台中家戶人口數變化便可發現,2011年家庭人口數約3.07人,趨勢呈現逐年減少,至最新統計的2022年第3季只剩2.72人。
 
陳孟筠解釋,早期常見三代同堂,隨著社會變遷,逐漸轉為小家庭形式,更於多方因素影響下,諸如婆媳問題、多元成家、單親教養等,單戶居住人口愈來愈少,此外,也因經濟及人生規劃考量,少子化成趨勢,甚至是頂客族(雙薪夫妻但不生育子女)比例亦有增加現象。
 
台中家戶人口數逐年減少。(圖/正心不動產估價師聯合事務所提供)
▼台中家戶人口數逐年減少。(圖/<a href="https://chengshin.com.tw/" target="_blank"><span style="color:#000000;">正心不動產估價師聯合事務所</span></a>提供)
 
總價逐年攀升 平均突破千萬元
 
事實上,建商也因應居住型態轉變及單戶住宅使用面積需求降低、更因高房價讓購屋預算及可購置的坪數受限之下,基於市場需求面轉而推出大量小宅,簡單說就是為了讓民眾買得起,不得不縮小坪數來壓低總價。然而如果從近年台中購屋平均總價變化來看,殘酷的是總價同樣逐年攀升,甚至平均已突破千萬元。
 
2017年平均購屋總價為865萬元,可買到平均46.5坪的房子;一路到了今年上半年坪數已被壓低到剩37.4坪,房價卻沒控制住地來到平均總價1014萬元,等於6年後台中買房貴了149萬元,坪數卻縮水9.1坪。
 
陳孟筠表示,上述數據是以成屋且不分屋齡的交易資料統計而出,顯見出即便市場需求端已逐年壓低坪數,但總價仍呈遞增狀態,在薪資漲幅追不上房價增漲的情形下,總價過高的問題遠高於人口結構的改變。 若單以預售市場來看,陳孟筠認為,交易坪數恐會縮減得更加嚴重,成交單價亦會高出不少,總價低於1千萬元的產品快速退場,未來購屋預算只能不斷上修。
 
購屋坪數愈來愈小,但總價並未因此受控制。(圖/正心不動產估價師聯合事務所提供)
▼購屋坪數愈來愈小,但總價並未因此受控制。(圖/<a href="https://chengshin.com.tw/" target="_blank"><span style="color:#000000;">正心不動產估價師聯合事務所</span></a>提供)


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