工商時報記者顏瑞田／採訪線上
俗話說，老鼠天生會打洞，衍伸到經濟領域的循環理論上，同樣也可得到驗證，就是商品漲到一定高點，就有回落的可能，房地產也是其中之一，持續上漲超過10年的高雄房市，在金鼠年是否會面臨此一循環，值得關切。
政府2011年祭出奢侈稅降溫房市、到2017年房地合一稅登場，可見房市的溫度變化，如果攤開有數據可考的上市櫃建商，2013年應是2019年以前的歷史最高營收落點，並於2019年再創一波新高。
高雄房市怎麼走？ 提防老鼠會打洞（示意圖／高雄市都發局）
但高雄房市多頭的這10年之間，高雄並未有太多產業人口移入，房屋產品在剛性的自住需求和投資客的介入之下，房價持續上揚迄今的過程中，值得注意的是，2017年以來，高雄建商仍然大量供給，房市的推案結構，也從中大坪數，轉為2房和3房的小宅，因為，在房價高攀之後，中大坪數的總價，已超過購屋者的負擔能力。
根據申報開工的小宅統計，從2017年到2019年，高雄2房和3房的小宅數量達21,042戶，在總價控制的天花板效應之下，去化也相當順利，令人憂心的其中之一是，在量方面，供給與需求看似相稱，但其是否全為自住的剛性需求，購買之後，是否視為永久財，長期自住？
如果至少有30％不是，而是以往買進中大坪數的投資客，近3年轉為改買投資小宅，那麼，2017年和2018年以來推出的預售小宅，恐將在今年陸續完工交屋，一旦投資客釋出，承接的力道，究竟有多大呢？對價格會有什麼衝擊呢？
另外一個令人憂心的是，在價格上，買賣價格的均衡點，恐怕已遭破壞，因為，房價上漲的驅動因素來自營建工程成本和土地成本，其中，鋼筋綁紮、模板組立、水電、以及泥作等4大營建工程成本，至少上漲20％以上，而地價更是在10年飆漲1到2倍。
換句話說，房價的上漲，並非來自消費者追逐買進的因子所驅動，一旦消費者的出價，抵不上成本的上漲，購屋的需求勢將壓抑買氣，並在買賣價格和供需之間，形成一個調整的過程。
此時，如果價格均衡點仍未出現，成交時間勢必延遲，甚或停滯，進而進入另一個調整過程，很遺憾的是，高雄金鼠年的房市，恐怕將是價格均衡點的尋尋覓覓過程。
