好房網News記者李彥穎／高雄報導
內政部都市計畫委員會9月15日召開第1109次會議，審議通過「變更高雄市大社都市計畫（附帶條件地區專案通盤檢討）案」。高雄市副市長林欽榮率市府團隊親自赴會爭取委員支持，本案為處理自民國 87 年來大社區段徵收長期課題，重新檢討舊聚落公共設施、改善聯外交通系統與提升滯洪排水能力，並透過區段徵收新增56公頃住宅區及39公頃公共設施，提供鄰近產業園區居住需求，以串聯高雄S廊帶科技產業發展。
內政部都委會審議通過 大社區段徵收迎重大突破
林欽榮表示，本次都市計畫檢討以「安全、韌性、交通、發展」為核心，因應經濟部公告旗山斷層地質敏感地區，將斷層錯動帶範圍優先規劃為綠帶、道路等公共設施用地，降低潛在地震災害風險；同時針對約96公頃區段徵收地區及3處開闢困難地區，調整都市計畫附帶條件，讓都市土地使用更符合現況及未來發展需求，並兼顧開發效率及土地所有權人權益。
四大核心策略併進 避開斷層帶兼顧防災與發展
市府表示，該案都市計畫檢討著重於四大核心，首先，配合斷層錯動帶範圍劃設為公園、道路等公共設施用地以確保安全；其次，優化社區路網系統以提升既有社區交通的順暢與安全；第三，整合排水與滯洪防汛需求，劃設約15公頃公園用地並與外埔、大社、三奶壇、中里等排水系統銜接，預計配合出流管制可提供高達25.5萬噸之滯洪量以防範水患；最後則是針對96公頃區段徵收區，調整街廓大小以提高配地彈性、剔除區內非系統性或短距離多岔銜接之危險道路處，提高地方交通安全，並將外環道路內縮，避免臨接農業區，期盼在維護周邊農地環境秩序之餘，提升社區整體的公共福利與生活品質。
地主意願逾七成支持 展現公益性與開發必要性
地政局表示，為提高地主參與開發意願，地政局前期已透過5場座談會、多次派員訪談及寄送問卷等方式，持續與地主溝通，最終取得逾7成同意，顯示地方對於整體開發具有高度參與意願。此外，該案於114年12月17日經內政部土地徵收審議小組審議通過，具備公益性及必要性。後續市府將在確保地主權益的前提下，積極推動相關開發作業，兼顧土地合理利用與地區整體發展。
兼顧半導體產業廊帶需求 新增56公頃住宅供給
高雄市都發局長吳文彥表示，大社位於大高雄半導體S廊帶重要節點，鄰近橋頭科學園區及仁武產業園區，未來隨著科技產業持續發展，預期將帶動人口及居住需求。本次約96公頃區段徵收地區完成開發後，可取得39公頃公共設施用地，並形成約56公頃住宅區及1公頃農業專用區，提供未來人口移入所需的居住空間及公共設施，逐步打造宜居、宜業的生活環境。
都發局進一步指出，大社舊聚落長期面臨公共設施及排水防汛條件改善需求，本次通盤檢討特別將氣候變遷與極端降雨納入都市規劃，透過公園兼具滯洪功能、排水系統串聯及出流管制等措施，增加地區滯洪及調節能力，並與區外排水系統有效銜接，提升整體防洪韌性。未來市府將持續以產業發展與生活環境並重、開發效益與地主權益兼顧為原則，加速推動相關建設，讓大社地區在產業發展的同時，也能同步提升居住安全與生活品質。
大社房價顯著分化 新成屋與老舊建物價差大
台南市不動產估價師公會顧問暨太宇不動產估價師聯合事務所估價師林利州指出，目前大社已有明顯的產品價格分化。例如近期一年實價資料可看到，5年內新成屋已有均價每坪31.45萬元的市場交易價格，而老舊大樓、華廈等落在每坪14至20萬元左右，透天產品也存在相當大的價格差異。
林利州表示，該案對於大社區域房價之影響短期是題材先行偏心理利多，中期市場開始觀察道路、排水、公共設施、區段徵收進度等，長期來看，如果橋頭科學園區、仁武產業園區及S廊帶有確實帶進大量就業人口，大社才能把當前的政策利多轉化成住宅實質需求。
大社轉型選擇性價值區 公設品質決定區域溢價
林利州強調，大社未來房市可望擺脫低價區，走向產業人口進駐選擇性價值區，但是對於區域的老舊建物或巷弄狹窄處，即使行政區整體發展，價格也未必同步上升。這也是房市目前階段轉向理性實質需求，而導致區域會有不同表現。
林利州指出，大社目前定位是走向承接橋頭科學園區、仁武產業及高雄S廊帶未來的居住需求。該案將使區域未來具有更大的住宅供給潛力，但在都市計畫通過後，最先反應的可能是土地市場，而非立即反映在整體住宅價格上。決定房價未來漲跌，主要取決於39公頃公共設施的完成品質，是否能將區域建設成值得長期居住的地方，進而影響購屋方願意支付的地段價值溢價。
房市陷入矽利康式黏滯 未來觀察屋主讓價幅度
林利州分析，從房市的量價關係來看，當前全國房市整體大多呈現「價穩量縮、區域分化」的表現，市場更接近的真實情形是以時間換取空間。他形容，就像是「塞在車陣中未到站、動也不動的公車，彷彿是上了矽利康的房價，定格黏滯。」也就是說，買方不追高房價，賣方也不願降價；已經上車但未到站的人因不缺錢撐住價格而下不來，還沒上車的人則因高房價或貸不到房款而擠不不上車）。因此，未來房價是否下修，主要關鍵仍是接下來半年內屋主的讓價幅度是否擴大，以及新屋供給能否被市場消化。如果交易量持續低迷而價格依然僵持，市場就可能進入較長期的盤整期。
林利州強調，對於當前想出售不動產的賣方，其實要明白「守價，要守在市場願意成交的價位」；而買方則應在財務能負擔的範圍內，精算、細選、多看、緩挑區位及實質需求，理性思考並大膽議價，切勿躁進追價。
