好房網News記者蔡佩蓉／台北報導
同樣是港口城市，韓國釜山近年透過觀光、文化與商業重新翻轉城市形象，也讓同樣擁有港灣優勢的高雄，有了值得參考的城市發展案例。2024年釜山外國遊客約293萬人，較2023年增加60.9％；2025年突破364萬人，2026年上半年已達242萬人，年增43.9％。
紅色子房瑞德資本董事總經理蘇明俊表示，過去大家對釜山的印象主要是「港口＋工業＋海水浴場」，現在則逐漸變成「海洋＋城市＋美食＋文化＋夜生活＋體驗」，對照台灣，其實很有高雄的影子。兩座城市都有港口、工業發展的歷史，也都面臨城市轉型，以及如何將港灣資源轉換成觀光、商業與生活價值的課題。
蘇明俊指出，釜山近年的變化不只是「遊客變多」，更重要的是消費成長速度也同步放大。這對高雄而言值得借鏡，重點並非複製釜山的景點，而是思考如何把既有城市資產轉換成人流、消費與土地價值。
他以商業地產開發的「ABC成功公式」分析，也就是Anchor × Business × Cash。Anchor是吸引人潮的核心；Business是人潮進來後如何創造消費；Cash則是如何形成穩定收益，並進一步帶動周邊土地及物業價值。
釜山怎麼把「廢鐵道」變成Anchor？
最具代表性的，就是海雲台藍線公園。藍線公園前身是韓國東海南部線的一段沿海鐵路，2013年因鐵路改線而停用，原本的「臨海廢棄鐵道」一度成為閒置資產。釜山市沒有直接進行大規模商業開發，而是先將鐵道轉化為步道、綠地、觀景平台等公共空間，後續再導入民間投資，最終發展成藍線公園、Beach Train及Sky Capsule等觀光產品。
2020年藍線公園開幕，2021年加入Sky Capsule，2024年利用人次突破272萬，其中約45％為外國旅客。蘇明俊表示，藍線公園最重要的Anchor其實不是「一台彩色小車」，而是把海岸景觀、歷史鐵道及體驗設計串在一起。
高雄可以借鏡：把既有資產變成目的地
對照高雄，因本身擁有港灣、駁二、流行音樂中心、旅運中心及亞洲新灣區等城市資產，問題並不是「沒有景」，而是如何把分散的城市資源串成具有目的性的Anchor。
以亞洲新灣區為例，若單一建設各自發展，可能只是「一個場館、一個公園、一個商業設施」；但若能把港灣景觀、文化場館、展演活動、商業空間及交通節點串聯起來，就有機會從單點建設變成完整目的地。
Business：人潮來了，更要想辦法留下來
蘇明俊認為，藍線公園並不是只有免費步道，而是進一步設計Beach Train、Sky Capsule等不同消費層級，讓同一個海岸景觀產生不同的商業模式。
對高雄而言，同樣可以思考，港灣景觀與公共空間吸引人潮後，周邊是否有足夠的餐飲、零售、展演、住宿及休閒體驗，讓「來高雄」進一步變成「留下來消費」。
Cash：從觀光人流變成城市資產價值
而ABC最後一個C，就是Cash。蘇明俊表示，觀光景點的票價、餐飲及零售只是第一層收益，更重要的是，當人流穩定形成之後，周邊商業租金、飯店、辦公及住宅等物業價值也可能被帶動。
對同樣擁有港灣優勢的高雄而言，Anchor負責創造「非來不可」的理由，Business負責把人流轉成消費，Cash則讓土地與城市價值進一步被放大，若能把既有建設、文化、觀光及商業資源重新串聯，也能創造高雄港灣新價值。
