解密大都更　房價將繼續飆漲？

今年4月3號上午發生震央在花蓮的七級強震，確實再度震出台灣都會建築年久失修、潛藏公安疑慮的長年沉痾，也讓台北市長蔣萬安宣布啟動所謂「大都更時代」。另外，原本的租稅優惠，中央稍早也宣布繼續延長。

雙北老舊建物安全問題亟待面對及解決，這當然是社會共識，降低成案門檻、提高租稅優惠，能否加速之，還有待後續檢驗；但同時間卻已先出現（大都更）等於炒房的批評，畢竟過去都更推案價格總是高人一等，和某些官員「都更順利推動，供給將增加、價格可望鬆動」的說法完全相反，就更別說近一年房價又出現近似瘋狂的漲勢。

 

都更案價格貴桑桑，從市場機制角度切入理由可能很單純，那就是這類個案，十之八九都在雙北都會區超精華地段，而這類地段原本就價值高昂；加上新供給長期偏少，因此只要出現新推案，無論是否為都更案，價格一定是貴得嚇人。

 

然而從都更推動方式，甚至是政策制定層面，我們其實還是可以找到某些造成都更案價格如此昂貴的原因。

都更案的推動，一般而言分成兩大類方式；一是自力更新，二則是建商與原屋主合作。自力更新，顧名思義就是原屋主必須自己籌資、找營造商，雖然不必和建商分配重建後量體，但對一般人來說，專業門檻確實很高，因此實際上歷來成案案例非常少。目前市面上看到的民辦都更案，幾乎都是第二種，建商與原屋主合作，也就是坊間所稱「建商出資、原屋主出地（不出錢）」的模式。

 

這種方式，基本上和過去常見的協議合建幾乎沒有不同；主要差異是都更多半採取所謂「權利變換」進行之；用更淺白的方式說，就是納入更多專業嚴謹的估價機制，進行產權分配。

其實走到這邊，還沒有產生什麼特殊因素，會形成都更案價格調高的壓力，但緊接著問題浮現了。原來政府為順利推動某些產權複雜、整合困難的更新案如『大同斯文里案』，於是祭出讓原屋主可以「一坪換一坪」的誘因，甚至承諾。

 

一坪換一坪實際上絕非常態，通常必須是原基地法定容積，乃至房價水準都要夠高，才有可能達到。前任內政部政次花敬群曾直指，原屋主不該有這方面的錯誤期待，現任台北市副市長李四川稍早更對外公開表示「一坪換一坪是一種迷思」。然所謂覆水難收，政府既然自己推出這個誘因，還是讓其他都更案的原屋主甚至一般民眾，產生「我也可以一坪換一坪」的想望甚至執念。

 

真要達到一坪換一坪，當然代表原屋主分回的坪數更多：參與建商如果不想碰「釘子」，選擇妥協讓步，藉以加速成案、獲利了結，自己分回的量體就會變少，變相代表成本增加。建商也不是吃素的，一定是將其轉嫁到售價上，讓後端消費者概括承受；所產生的結果就是，都更案房價只會高不會低。

 

不過平心而論，一坪換一坪迷思產生的影響還不是全面性的；畢竟只有雙北都會區土地價值夠高，非雙北地區（原屋主）則比較不會出現類似思維。相較之下，從都市更新的本質，甚至台灣不動產業的特性，還能找到更強有力的證據，說明都更案價格為什麼始終居高不下。

現在我們看到的《都市更新條例》第一條，寫得煞有介事，甚至冠冕堂皇；不過1998年的最原始版本，第一條條文確實還可看到「活絡產業」的字眼。可能基於各界批評，後來的修訂版本已刪除之，但從之後實際推展歷程，還是會發現，都更和（不動）產業及景氣不僅連動，而且是高度正相關。

 

財團法人都市更新研究發展基金會執行長麥怡安分析，無論手段是重建、整建或整修，都市更新本質上都是再開發行為，這代表開發商必須先投入資本，而且就是將本求利的商業行為。尤其台灣的營建業生態又是中小型業者居多，且多靠賣斷房市商品為主要，甚至唯一獲利模式。

然而，都更案整合曠日廢時，此點眾所皆知；先不論前端整合原屋主到一定比例，及後續權利分配，光是通過事業計畫等審核流程，可能就要一、兩年甚至以上、這對相對短線操作的本地開發商來說，無疑形成莫大的時間風險。

 

於是，除非市場景氣至少未來3到5年是看多，房價看漲，否則基於以上風險，建商參與都更的意願一定是偏低的。都更推動初期就有不少業者直言，必須是房價絕對水準夠高的地區，而且價格趨勢還必須是往上時，都更才有可能推得動；而從後來的實際發展來看，無異一語成讖。

 

事實是，1998年條例通過後的頭幾年，都更確實幾無具體成績可言，甚至2003年市場景氣回升初期也未見成效；一直到後來北市精華區土地資源短缺議題大舉發酵，都更才順勢而起，進而擴展到現在所見的規模。台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中更直言，（都更）早就成為建商的「都會圈地新法」！

的確，從政策本質來看，都市更新注定與市場景氣與房價趨勢連動，如果又碰上某些屋主的「野望」，那麼都更案價格就幾乎就是「沒有最貴，只有更貴」，而且難以扭轉。麥怡安就坦言，連推動時間更長、歷經更多修正的歐美日等國，都無法避免都更造成所謂「仕紳化現象」^【註】，何況是房價長期易漲難跌，民情上對不動產（價格）又高（過）度重視的台灣。

 

但麥怡安認為仍有緩和之計；他舉日本經驗，建議台灣應該要用更宏觀的角度和尺度，來討論都更政策及推動，如都市百年防災、區域長期發展定位等，而不只是單純的建物安全及更新重建。

 

另外，雖然民辦都更案很難擴大其規模，政府還是可以透過公辦等方式，將點狀重建盡量連成線乃至面，這樣就有可能納入更多公共價值，如增加可負擔住宅、社福機構、開放空間等等軟硬體，嘗試化解仕紳化帶來的副作用。

 

【註】仕紳化gentrification：指更多富有階級或企業遷入，改變某社區或區段特徵的過程。而由於都市更新通常造成區域房價或房租上揚，因此極易造成仕紳化，也就是迫使無法再負擔漲上來房價或房租的原居民必須遷出。