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60%同意就能做! 這種都更看得到也拿得到

#都更 #老屋 #危樓 #居住安全 #權利變換 #合建 #容積獎勵 #違建 #居家
好房網News記者蔡孟穎/採訪報導
 
天災頻傳,促使民眾對居住安全越來越重視,一次次的地震,更驗證了危老建物都更是刻不容緩,但根據內政部統計,全台屋齡逾30年的老屋有近400萬戶,而佔比最多的雙北地區,若以目前都更速度推算,至少需要1404年才能更新完所有老屋,速度慢吞吞的都更,多數矛頭都指向層出不窮的釘子戶,但其實都更不卡關真的有可能。
 
全台耐震建築比例僅約27%,都更速度追不上房子老化的速度,顯露了都更的困難指數,但其實常見的釘子戶問題,是有方法可以避免,根據都市更新條例,都更分為「協議合建」和「權利變換」兩種,前者需要全體所有權人百分之百同意,但如果選擇權利變換,最低門檻只要達到「60%」的同意比例,就可以進行都更。
 
台北市屋齡30年以上的老屋多達59.7萬戶(好房網News記者林美欣/攝影)
台北市公寓  (好房網News林美欣攝影)
 
協議合建vs權利變換
 
兩種都更方式除所需的同意比例門檻不同外,更新後的房地分配,「協議合建」的分配方式以私契約方式辦理,因是「各戶私下協商」,容易有暗盤交易狀況;而「權利變換」需委託三家以上估價師進行估價,再依容積獎勵及共同負擔、轉換分配更新後的的權利價值分配房地,有法令保障地主和建商雙方,較公平且公開透明,但行政程序上較合建來的慢。
 
●合建、權利變換同意比例
合建、權利變換同意比例
 
透過權利變換進行都更,容積獎勵、稅捐減免都是基本小菜,最大的重點在於成本支付,房產專家田大權認為,都更可怕之處在於「人人都想舊屋換新屋,甚至要拿的比原有的更多」,但換新車要花錢,為什麼換房子不用出錢?為了少數人權益,將居住正義無線上綱,根本是「少數強姦多數」,都更條例針對個人因素的強拆條款,將是未來影響都更執行速度的關鍵。
 
透過權利變換的都更方式,同意參與都更的註戶,可拿回的房地計算方式為「更新前權利價值」扣除更新成本,再以「更新後權利價值」相抵,差額價金是多退少補,所以不會有多拿或少拿的狀況。
 
新北市地政士公會理事長黃朝輝表示,權利變換相較合建一定是來的公平公正,之所以不是多數民眾的選擇,是因各自的利益盤算,老屋多有頂樓、地下室畫地為王的狀況,雖無產權,但擁有使用權多年,無法算進都更容積內,屋主就會感覺理虧,另外還有數量龐大的違建,屋主多蓋的違建,如果是有作出租用途,對他而言都更期間損失的租金利益更大,參與都更意願自然低,因此要加速都更的推行,先解決違建是必要的。
 
●都更權利變換試算
都更權利變換試算


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