價格來到甜蜜點　換屋時機來了！

【好房網雜誌2018年5月號】

相較房市高點，六都房價跌幅已來到5至15％，接近買方的甜蜜點，過去幾年因房市盤整而被壓抑的換屋需求，因此慢慢湧現，然而想要「無痛換屋」，有許多重點要注意。

撰文：蔡孟穎

隨著房市景氣反轉盤整，混亂的市況讓有購屋需求的民眾轉向保守觀望態度，然而隨著價格盤整緩跌近四年，房價接近買方甜蜜點，加上有「一屋換一屋」的購屋資金優勢，被壓抑住的換屋需求開始逐漸出籠。據全國不動產調查發現，相對於2016年首購族比例高於換屋族，今年換屋需求逾4成5，超越首購族，突顯換屋族不願再等，已有積極進場打算。

市場情勢有利換屋　善用重購退稅減輕負擔

永慶房屋業管部資深經理謝志傑表示，換屋族有相對較多的資金可作為自備款，加上房價自高點修正後，已逐漸來到合理價格，有利於換屋族趁勢挺進都會區。而有意換屋但口袋較淺的自住客，則可選擇進軍重劃區，因新案產品定位多以首購自住或換屋型產品為主力，開價會延續讓利風，以買得起的總價做訴求，因此重劃區房價將不再是「地區高價指標」，反而成為區域價格破壞的源頭，是購屋者勇敢議價換屋的好時機。

2016年上路的房地合一新制，對於自住型的換屋族是荷包減壓的重點之一，以往售屋時需繳納的土地增值稅是影響民眾換屋意願的因素之一，而房地合一的「重購退稅」方案，只要買進和賣出的房屋皆為自用住宅，不論是「小換大」或「大換小」，都能依規定全額退稅或按比例退稅，且先買後賣、先賣後買都能申請，但需符合「自住、無出租營業」條件。

針對「非自願短期售屋」，也設有「防錯條款」，如因調職需於兩年內售屋者，須繳納稅率為20％，較一般持有兩年內出售須繳交的35％相比，有15％的落差，也是換屋族的一項利多。

賣大換小生活更寬裕　有好物件別輕易錯過

由於當前房市景氣變動因素多，政策面也缺乏房價上漲動能，將資金投入房地產不再是抗通膨的最佳選擇，天時地利不動產總經理張欣民提出「賣老屋轉現金」理論，他表示，對於擁有高價房產的長者而言，隨著子女離巢、另組家庭，目前居住的大坪數、高總價物件就可考慮售出，賣大換小，甚至是從市區搬到郊區養老，一方面可以選擇更適合老年生活的居住環境，二方面手上也能握有更多現金，可過著比較寬裕的生活。

相對於首購，換屋族雖然有過買房經驗，對其中眉角和自身居住需求有更近一步的了解，但面對換屋的五大問題──資金、區域、產品、附加成本、售屋，均仍須講求「快、狠、準」的訣竅，否則好物件不等人，原本預估的換屋資金也會縮水。

房產作家賴淑惠就表示，房地合一實施後，讓房市再添跌價壓力，雖然房產不比過去高點時，動輒能賣得黃金價，但對買來自住的換屋族來說，賣得便宜，買也會便宜，房價相對低點正是入市的時機，一心追求「最低點」並不實際，因為沒人知道真正的低點在哪裡，如果錯過了，不只看上的好物件可能會拱手讓人，甚至又要花上幾年，等待下一個房市低點，期間還要繼續負擔原本的房貸或是租屋支出，換算下來未必划算。

賴淑惠也提醒，手上房產屋齡一直增加，加上餘屋賣壓供給失衡問題尚未解決，在房價多殺多的狀況下，新屋讓利開出破盤價，新舊屋價格「倒掛」，中古屋亦將相對失去競爭力，難找到買家，和賣到理想的價格，如此一來，售屋所得縮水，換屋資金自然也跟著縮水。

若有換屋打算，審慎評估資金周轉狀況，尋找交通與機能符合所有家庭成員需求的物件，一買一賣之下，也能無痛換屋，追求更佳的生活品質。