記者李珣瑛╱即時報導
年輕人買不起房、中年人換屋擔心退休前繳不完房貸，清華大學計財系主任林哲群倡導更廣義的「以房養老」，也就是「逆向房貸」概念，中年換屋族可在購屋時就規畫未來把房子抵押給銀行，來購買條件比較好的房屋，等到65歲退休後，由銀行來幫忙繳還沒還完的房貸，也可以在自己的房子住到終老。
清華大學計財系主任林哲群倡導「逆向房貸」。 （圖／清大提供）
林哲群今（20）日在中華民國住宅學會年會暨學術論文研討會中倡議「逆向房貸」觀念，他表示，此舉有助於房地產的流動，年輕人也較易取得售價較廉的住宅。
林哲群表示，合庫等多家銀行從2015年開辦商業型以房養老貸款，服務自有房產、但養老金不足的長者，65歲以上長者可將已還完貸款的房子抵押給銀行，銀行再依據房屋的實際價值，每月給予長者一筆固定的現金來支應老年生活。
但林哲群所倡議的「逆向房貸」（Home Equity Conversion Mortgage）則是針對年紀在45至50歲左右的中產階級，他們年輕時可能買過一個比較便宜、位於郊區的小房子，到了中年想要換生活機能及品質更好的房子，以追求高品質的退休生活，但擔心只剩下十幾年就要退休，可能還不清一貸30年的房貸。
「逆向房貸就可以解決這個問題，傳統房貸是銀行貸款給你買房子，但逆向房貸則是銀行付你錢來取得你的房子。」林哲群解釋，想要換新房的中產階級可以將原來的房屋出售，所得款項作為買新屋的頭期款，繼續繳房貸到65歲退休，屆時可能還有十幾年房貸要繳，此時將房屋抵押給銀行，如果銀行給的逆房貸月付額高於原貸款月付額，每月除了不需再繳房貸，還能拿回一筆錢，作為退休後的生活費。
林哲群表示，當中產階段的中年人勇敢賣舊房、換新房時，可增加市場的供給量，年輕人也較易負擔得起承接舊房的費用；而新房優越的生活機能、良好的居住品質，也讓銀行樂意貸款給中年換屋族;對青年首購族、中年換屋族及銀行來說是三贏。
舉例來說，一個人30歲時以1,000萬買入「蛋白」區的房屋，到50歲時想要換房，便將房屋以1,500萬賣出，並貸款購買3,000萬的「蛋黃」區房屋，此時他將1,500萬的六成900萬拿來付新屋的頭期款，手頭上就會多出600萬的資金可做其他運用，付了15年的房貸，到65歲退休時，將房屋抵押給銀行，而房屋的增值也讓他每月不需繳房貸，還能拿到一筆錢，支持退休後的生活；等到他過世之後，銀行則得到房屋的所有權。
中華民國住宅學會今日在清華大學台積館舉辦年會及「宜居城市與住宅政策」學術論文研討會，共發表42篇論文，包括超商及夜市對房價的影響等。
大會也邀請內政部政務次長花敬群主講「政府可負擔的住宅策」，國際財務工程公司 IFE Group董事長楊太樂主講「住宅與投資」。住宅學會理事長彭建文也將主持下午的「住宅學術研實施與實務應用之對話」論壇，邀請前台北市副市長張金鶚等對談。
