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售屋三部曲 強化優勢不怕被比價

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【好房網雜誌2018年5月號】

準備售屋的屋主,面對來自市場上各式各樣的產品,想要提升競爭力,就要盡可能放大、強調自己物件的優點,淡化缺點,也因此,對於屋主來說,先掌握好自家房屋的優缺點,會是售屋的第一步。

售屋三部曲 強化優勢不怕被比價

撰文:王思云

房屋的地點可以說是對一間屋子影響最直接的關鍵,永慶房屋師大店店長張曜靈指出,其實撇除掉地點好壞,一棟房子還有許多細節可以觀察。

售屋第一步:找出外部加分條件

身為屋主,就必須從整體性思考找出房子的優點,可依序從大環境、小環境、房子本身優勢來著手。大環境指的是房子所處的地點有無加分條件,如:捷運、公園、學校、市場、醫院、餐廳、百貨、便利商店、洗衣店等,可增加生活便利性的利多。另外,還有一些無形的優勢,像是房子周邊屬於安靜的住宅區,也可算是優點。

小環境則是指房子本身所處的社區有無加分的條件,如建商和營造廠品牌、社區管理、公共設施、無障礙空間等。

售屋第二步:分析物件優劣增加賣相

衡量房屋環境之後,最後則回到房子本身的條件,如格局、採光、裝潢、景觀、陽台大小、主臥大小、客廳大小等,以上各特色都會有特定偏好的買家認同,物件本身加分因素越多,越能在市場上脫穎而出。

而在房子本身的優勢中,像是裝潢、裝修也都會影響到房子的賣相與價錢,張曜靈解釋,中古屋買賣交易不像新成屋,使用過難免會有一些小問題需要調整,但也因為不是新成屋,成交價跟新成屋自然不一樣。他建議,賣家可以先上實價登錄,或詢問仲介,了解目前最新成交行情跟建議售價。

站在賣方的角度,通常都希望自己的房子賣價能夠越高越好,張曜靈認為,一般來說有裝潢的房子成交價會比沒裝潢的房子高,但房子沒裝潢倒也不用為了出售特意去裝潢,畢竟裝潢也會增加售屋成本,建議若要增加賣相,就維持屋內及社區環境整潔即可,若房子本身有漏水問題造成屋內有油漆剝落或壁癌等現象也建議可找專業的修漏師傅先找出原因,針對此部分先修繕完成再行出售,以免日後有爭議或影響了售價。

另外,有些屋主會想強調售屋時附贈家具、家電,他提醒,除非原本買的家具、家電或裝潢有很明顯的價值,不然成交價其實價差不大。

售屋第三步:請專業協助確保交易安全

掌握好了房子的優劣後,接著便可尋找銷售的管道,有些賣家選擇自售,希望可以省仲介費,但實務上來看,會成交的二手物件幾乎都是透過仲介買賣的,買家看屋也習慣透過仲介幫忙搜尋過濾,因此自售恐怕要花費相當長的時間,或甚至根本等不到買家。

而透過房仲,買方若有問題,也可事先透過仲介了解清楚,談價部分透過仲介居中斡旋,省時又方便,最重要的還是安全,透過仲介居中保障交易流程,可以事先知道相當多細節,包括產權是否清楚、價金履約是否安全,或是物件本身是否有重大瑕疵,如:輻射屋、海砂屋、凶宅等。

張曜靈進一步指出,買賣房子動輒百萬甚或千萬,其中的細節不能馬虎,雖然賣方可透過實價登錄查詢最新成交價,但過濾買方與買方議價,或是處理簽約、過戶等事宜,還是透過專業仲介協助較有保障。

在釐清房子的優劣利弊後,接著便是實際與買家交涉,仲介帶買方看屋也是一大重點,張曜靈認為,集中帶看的效果會比分批來得好;而議價部分,目前市場仍屬買方市場,若有適度降幅或開價較別人合理,就會讓來看屋的買方增多,提升成交率;若物件條件特別好,如面公園、有景觀、管理佳等,開價則可略高於行情。

售屋情勢大不同

北部

北部房子總價和單價通常較高,尤其是雙北地區,生活機能便利、工作機會多、交通方便,讓買家有非常高的意願進駐,交易物件以公寓、大樓為主流。在找屋模式上,由於現今網路發達,買方都是透過售屋平台搜尋適合物件,北部買家更是如此,且大多會先鎖定知名房仲網站,以減少搜尋時間,提升效率。另外,售屋平台對物件通常會有清楚的分類,賣方也能持續更新物件,對賣方來說,更能提升曝光率,精準吸引客戶。

中南部

中南部買家較喜歡透天產品,因為和大樓價差不大,也不會有管理費或集合式住宅與人相處的磨合問題,特別是車庫別墅更是不敗產品。中南部消費者較感性,有時買賣雙方磁場相近,或感覺屋主有誠意降價,常常買賣一拍即合。廣告管道效果第一名仍然為現場布置(現場廣告),其次為網路,高總價產品則要靠仲介經營、引薦而來。南部外地來工作的遊子不若中北部多,小坪數雖可吸引首購族,但目前仍不是市場主流。

 



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