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中古屋危機升高 全台賣壓區請小心!

#租售 #中古屋 #賣壓區

【好房網雜誌4月號】

推案潮與交屋潮雙重賣壓壟罩全台,即便買氣逐步回升,也碰上市場供給量大增,不論是新推案還是中古屋,要在眾多物件中脫穎而出,開價實在、議價好談成銷售不二法門。

中古屋危機升高 全台賣壓區請小心!

撰文:林榮芳

農曆春節銷售買氣回籠,讓建商們士氣大振,重劃區或推案量大的區域,讓利策略不變,但也有建商嘗到甜頭,開始嘗試調高市場價格。不論建商價格策略調降或調升,在今年三二九檔期無疑對中古屋市場都是一大衝擊,原因在於,今年龐大的交屋潮造成供給量暴增,市場上有更多物件一拼高下,買新不買舊的風氣可能持續蔓延。

「震」出建築安全議題 中古屋危機再添一項

去年起,建案讓利破壞價格,新案開價接近中古屋,對中古屋市場造成不小衝擊;今年國內住宅面對高於往年的新成屋賣壓,新屋完工與屋齡五年內餘屋供給量大,雙北市合計超過4萬戶,市場上競爭者更多,中古屋在「價」與「量」上雙雙陷入危機。

可怕的是,年初花蓮地震,又帶起一波建築安全話題,如今中古屋的「質」也成了民眾的購屋疑慮,反倒挹注了新案的銷售。

房產專家范世華表示,花蓮地震帶起的建築安全議題,為市面上各式強調抗震、耐震的新建案大大加分,以前不喜歡買新建案可能是因為稅賦較重、使用坪效不高,不過現在多了建築結構安全的考量,新屋和中古市場價差又縮小,新建案可能略勝一籌。

今年除了讓交易更導向新屋市場外,為了加速老舊建物都更腳步,以及選舉即將開打,預估今年政府打房動作不會再有,建商力拼上半年推新案衝業績,放膽的大作文宣廣告,讓今年三二九檔期市場熱度超高,出來看房子的人也變多了,熱度回溫加快銷售速度,原本考量房市不佳而猶豫不前的潛在客戶,可能也都在此時出手了。

雖然看似有眾多不利中古屋銷售的市場因素存在,但這波買氣已被炒起,只要找出優勢,開價合理,中古屋仍有機會扳回一城。

重劃區積極推案 餘屋+新屋賣壓難消

今年值得關注的是新成屋市場餘屋出清與新屋完工數的情況,永慶房產集團統計,今年台北市粗估屋齡五年內新屋餘屋加上2015年至2016年上半年完工新屋合計約12,000戶,新北市也有31,000戶,雙北市新屋供給就有約4萬戶,若每戶平均以1,500萬元計算,銷售總金額將達6千億元以上規模。

新北市去年就因淡水、新莊與板橋等區都有大批交屋潮帶動,包括淡水區的「台北灣—四季之旅」、「宏盛新世界」,新莊區的「超級城市」、「鴻邦世界花園」,以及板橋區的「浮洲合宜宅」等社區大樓,造成交易量大幅增加;今年重劃區又積極推案,光是鄰近市中心的重劃區就有板橋江翠北側重劃區、新店中央新村北側重劃區、土城暫緩發展區、新莊副都心與頭前重劃區等,房市賣壓消化不易,若再考量雙北房價偏高,跨區買房接受度普及,賣壓更是雪上加霜。

台中餘屋多集中在南屯、西屯、北屯。今年推案量更是驚人,多集中在南屯及北屯,較去年成長超過5倍,總案量達583億元。南屯區土地成本低,建商存量多;北屯區則受惠年底捷運綠線試營運利多,今年首購案量大爆發,去化需一段時間。

目前高雄新建待售餘屋約5,300戶,其中農十六、美術館周邊鼓山地區就有1,100戶待售新成屋,另外像是楠梓、左營等區,都有社區戶數逾470戶的造鎮大樓案釋出,待售餘屋再加上新推案登場,競爭激烈。鼓山區近年推案密集,包括興富發、皇苑等指標建商均有成屋銷售,整體約7成屬中大坪數換屋宅與豪宅,高總價帶來沉重賣壓,但也因鼓山房價基期較高,修正後的價格跌幅驚人成為誘因。

多殺多戰況湧現 中古屋開價應平實

去年全年建物買賣移轉棟數26.6萬棟,主要受到房價有感修正,激勵有自住需求的首購、換屋族群進場看屋、購屋,帶動房市交易動能回溫,但今年建商仍會持續交屋,市場供給量增,賣壓湧現,加上市場仍以自住買盤為主力,房價還是有小幅下修的壓力。

永慶房產集團業管部資深經理謝志傑提醒,餘屋過多的重劃區,降價出清的破盤價案例將會成為該區新成屋行情的參考指標,對周邊房市造成房價下修的壓力,屋主不可不慎。建議有售屋需求的屋主,多留意自身社區行情波動,及周邊房市行情變化,開價越接近市場行情越能縮短交易時程。

房市持續盤整階段,讓利也將會是今年首要銷售策略,市場上房屋供給越來越多,有意售屋的屋主應趁更大交屋潮來臨前及早降價出脫,以免陷入多殺多戰局而求售無門。

放寬議價空間 中古屋仍有競爭力

其實,無須羨慕新屋讓利開出紅盤,中古屋屋主只要願意放寬議價空間,同樣能刺激帶看量和加快成交速度,在市場上仍有競爭優勢。

王先生過年前鎖定一間位於中和的電梯大樓,不僅開價合理,還附家具,因猶豫加上即將過年而未立即出手,沒想到才一個禮拜就被買走,讓王先生感到後悔及扼腕。該物件如此搶手的原因在於,同一棟社區大樓的物件實價登錄為1,750萬元,最後成交落在1,580萬元。據了解,成交的買方勇於出價,而賣方也很乾脆一口答應,雙方即以非常快的速度拍板成交。

另一名投資客陳先生則是在桃園擁有好幾個物件待售,桃園餘屋賣壓不小,出售好一陣子,始終無消無息。該物件屋齡兩年,格局方正、屋況佳並且還有高樓景觀,同一棟低樓層物件實價登錄950萬元,原本陳先生相當惜售,好不容易出現買家,還是決定以850萬元趕快先脫手減輕壓力。

全國不動產企研室主任張瀞勻表示,現在中古屋只要比網路上價格低1至2成,都能提高成交機率,只要屋主願意降價,不過於堅守價格,即便在沒有太多機能的重劃區,仍會吸引年輕首購族群進場。

賣壓來襲8大區

區域

新建待售餘屋量(單位:棟)

形成賣壓原因& 賣屋注意事項

桃園中壢

3105

中壢餘屋主要集中在青埔,2015年第4季新建待售餘屋量僅1610戶,受新案交屋潮影響,2016年第4季飆升至3105戶,2017年交易量更是破8000筆,奪全台之冠,待售餘屋數恐再增加,為超強賣壓區。

高雄小港

2703

2016年第4季相較前年同季餘屋數整整提升1倍之多,當地生活機能成熟,房價相對低檔,受亞洲新灣區建設帶動,且在中鋼、台船等大公司支撐下,供給量雖大,但需求相對穩定,去化速度也快。

新北淡水

2529

淡海新市鎮及輕軌沿線為推案熱區,餘屋多、賣壓大,建商為出清餘屋不斷讓價拼成交,從過去2、3字頭,現已下修至1字頭,再加上去年淡水仍有大量交屋潮未計算,餘屋數恐只有增無減。

高雄左營

2512

隨高鐵與捷運通車,漢神巨蛋百貨生活圈及三鐵共構左營站是支撐房市關鍵,建商持續推案,購屋客也持續進駐。今年華友聯建設造鎮預售案登場,總戶數513戶,目前去化順暢,後續值得觀察。

高雄三民

2306

三民區生活機能成熟,人口數也多,餘屋數多但卻非空屋率最高的區域,這幾年仍有不少建商搶進推首購、首換產品,2017年三民區房價跌幅12%為全市最高,不少期待未來漲幅的民眾已陸續進場。

桃園八德

2007

八德餘屋集中在大湳和擴大重劃區,前幾年推案量大,也造成後續待售餘屋量暴增問題。大湳因機能較佳,房價有所支撐,而擴大重劃區則在大型建商帶頭讓利下,房價持續下探。

高雄楠梓

1872

楠梓區新成屋已連續5年過戶破千戶,為高雄首購推案熱區,但區域缺乏公共建設加持,只因土地成本低,吸引大量建商進駐推案,也因供給大,新成屋領跌1字頭搶客,擠壓中古屋賣價。

台中北屯

1866

台中市整體而言,新建餘屋量尚稱平穩,唯北屯區新建餘屋量過高,在捷運議題加持下,建商於沿線大舉推案,是全台在售建案最多的區域,但捷運開通後是否能帶動去化,值得留意。

資料來源:內政部不動產資訊平台 資料日期:2018/03 註:新建待售餘屋量統計至2016年第4季

 

 



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