文／賴淑惠
根據房仲最新公布的2月份網路委售物件，價格一向最有支撐的雙北市，降價物件比例卻是六都最高，台北市高達29.9%，新北市也有27.4%！這個數字，想買房子的人聽了，怎麼可能不高興？但，真的有進場看屋的人，不少人私下抱怨，根本感受不到這麼回事，尤其帳面上的「實價」都不動如山，價格到底降在哪裡？為什麼調查數字跟市場現況，永遠天差地遠？當市場陷入黑暗期，實價登錄機制的參考價值，正面臨空前考驗！
實價登錄剔除「偏離行情」機制，未能呈現「整體」成交價為外界質疑 (節自實價登錄網頁)
實價登錄大崩盤！隱匿「偏離行情」成地雷
最近，我的好友小真在看屋，她挑了一間內湖的15年中古屋，房仲眼看她有點心動，不斷強力推銷，說屋主誠意出售，已經割喉降價，一坪只賣50萬，小真上「實價登錄」一看，去年底成交也大概50萬出頭，看來賣家出的價錢，似乎在行情之內，「15坪大小，750萬左右，該不該買？」就在想付斡旋金的前一晚，小真想說趁天黑後，看看附近的治安與環境，才跟管理員聊沒兩句，管理員大叔就笑笑的說，這個社區很不錯，去年八月也成交一戶高樓層，一坪41萬，便宜又大碗！「蝦咪？41萬！！」一瞬間，小真驚呆了，馬上拿出手機再查一次實價，卻完全找不到這筆成交紀錄…
小真一頭霧水，但，這不是特例，我自己住的大樓，3年前，我以一坪95萬買進，去年中，樓上屋主想要趁房市低迷，以小換大，賣了大半年後，去年7月成交，一坪只賣80萬流血殺出，當時我還擔心拉低實價行情，最近一查登錄價，價格卻仍停留在前年初，另一戶的成交價98萬！這種實價登錄大崩壞的亂象，近兩年，越來越多，一問之下，原來，不是房仲或代書罰不怕，故意隱匿不登錄，而是實價登錄有個讓人防不勝防的大黑洞，就是內政部對於實價揭露有但書，如果申報價格偏離當地行情，不管是過高或過低，都會暫緩揭露，或是根本不予揭露！
實價「非時價 」？小心誤踩房價黑洞！
這當然不是一天兩天的事，只是，當房市低迷的時候，像這樣上不了檯面的「實價」，只會越來越多，簡單的說，房市多頭的時候，房價是一點一滴的墊上去，近9成都會照價登錄；不過，有房仲私下透露，最近能成交的，有近3成都是願意咬牙讓價的「破盤屋主」，倘若這個數字為真，豈不讓真心想買房的誠意買家徒呼負負？這些訊息多數沒有對外公開透明，讓為數更多的「硬頸屋主」們有恃無恐，緊咬實價登錄的數字，說不降就不降！內政部的最初用意，當然是不希望過高或過低的成交數據，影響自由市場的正常交易，只是，在房市進入動彈不得的冰河期，這些雖有甚稀的成交數據，不就代表現在的市場現況嗎？對真正想買屋的消費者來說，誤踩這些已經不足以代表「時價」的「實價地雷」，簡直就是最大惡夢，所以，在這種景氣之下，凡是交易，就是行情，實價登錄更有必要照價登錄，不容有失！
話雖如此，咱們平民小百姓，一向是人為刀俎，我為魚肉，如果不想成為錯漏政策下的砧上肉，只能靠自救，像小真這樣跟管理員打聽，的確是一招，但管理員不一定都會傻傻吐實，畢竟這不是他的工作，但，凡走過必留下痕跡，身為一個習慣到處打聽訊息的記者，我建議大家可以跟我一樣，看上某一個社區之後，議價之前，用網路搜尋一下房仲網站，查查最近同一物件近兩年的託售紀錄，再假裝熟門熟路，不著痕跡的透過房仲或管理員，打聽最後是否成交？甚至套出最後成交數字！虛實之間，多少還是能探聽出一些端倪，多問多聽，在多數的屋主心存僥倖，希望能不讓價就不讓價的房市亂世，就算沒買到破盤價，千萬也別買成「盤子價」！
