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賴淑惠 資深新聞人、作家,著有「就靠房市躺著賺」、「房仲話術大揭密」、「小資首購術─敗犬變屋婆」等,喜歡買房子,還喜歡觀察整個房市的發展與變化,深信就算是單打獨鬥的單身小資女,只要用對方法、找到絕竅,首購也能有春天!
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實價登錄空前考驗 三成「破盤屋」未揭露?

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#實價登錄 #房價 #成交價 #降價 #多空觀點

文/賴淑惠

根據房仲最新公布的2月份網路委售物件,價格一向最有支撐的雙北市,降價物件比例卻是六都最高,台北市高達29.9%,新北市也有27.4%!這個數字,想買房子的人聽了,怎麼可能不高興?但,真的有進場看屋的人,不少人私下抱怨,根本感受不到這麼回事,尤其帳面上的「實價」都不動如山,價格到底降在哪裡?為什麼調查數字跟市場現況,永遠天差地遠?當市場陷入黑暗期,實價登錄機制的參考價值,正面臨空前考驗! 

實價登錄剔除「偏離行情」機制,未能呈現「整體」成交價為外界質疑 (節自實價登錄網頁)陸勝文所委託販售的拍賣公司二次開標現場冷清無人。(翻攝自內政部實價登錄網站)

實價登錄大崩盤!隱匿「偏離行情」成地雷

最近,我的好友小真在看屋,她挑了一間內湖的15年中古屋,房仲眼看她有點心動,不斷強力推銷,說屋主誠意出售,已經割喉降價,一坪只賣50萬,小真上「實價登錄」一看,去年底成交也大概50萬出頭,看來賣家出的價錢,似乎在行情之內,「15坪大小,750萬左右,該不該買?」就在想付斡旋金的前一晚,小真想說趁天黑後,看看附近的治安與環境,才跟管理員聊沒兩句,管理員大叔就笑笑的說,這個社區很不錯,去年八月也成交一戶高樓層,一坪41萬,便宜又大碗!「蝦咪?41萬!!」一瞬間,小真驚呆了,馬上拿出手機再查一次實價,卻完全找不到這筆成交紀錄…

小真一頭霧水,但,這不是特例,我自己住的大樓,3年前,我以一坪95萬買進,去年中,樓上屋主想要趁房市低迷,以小換大,賣了大半年後,去年7月成交,一坪只賣80萬流血殺出,當時我還擔心拉低實價行情,最近一查登錄價,價格卻仍停留在前年初,另一戶的成交價98萬!這種實價登錄大崩壞的亂象,近兩年,越來越多,一問之下,原來,不是房仲或代書罰不怕,故意隱匿不登錄,而是實價登錄有個讓人防不勝防的大黑洞,就是內政部對於實價揭露有但書,如果申報價格偏離當地行情,不管是過高或過低,都會暫緩揭露,或是根本不予揭露!

實價「非時價 」?小心誤踩房價黑洞!

這當然不是一天兩天的事,只是,當房市低迷的時候,像這樣上不了檯面的「實價」,只會越來越多,簡單的說,房市多頭的時候,房價是一點一滴的墊上去,近9成都會照價登錄;不過,有房仲私下透露,最近能成交的,有近3成都是願意咬牙讓價的「破盤屋主」,倘若這個數字為真,豈不讓真心想買房的誠意買家徒呼負負?這些訊息多數沒有對外公開透明,讓為數更多的「硬頸屋主」們有恃無恐,緊咬實價登錄的數字,說不降就不降!內政部的最初用意,當然是不希望過高或過低的成交數據,影響自由市場的正常交易,只是,在房市進入動彈不得的冰河期,這些雖有甚稀的成交數據,不就代表現在的市場現況嗎?對真正想買屋的消費者來說,誤踩這些已經不足以代表「時價」的「實價地雷」,簡直就是最大惡夢,所以,在這種景氣之下,凡是交易,就是行情,實價登錄更有必要照價登錄,不容有失!

話雖如此,咱們平民小百姓,一向是人為刀俎,我為魚肉,如果不想成為錯漏政策下的砧上肉,只能靠自救,像小真這樣跟管理員打聽,的確是一招,但管理員不一定都會傻傻吐實,畢竟這不是他的工作,但,凡走過必留下痕跡,身為一個習慣到處打聽訊息的記者,我建議大家可以跟我一樣,看上某一個社區之後,議價之前,用網路搜尋一下房仲網站,查查最近同一物件近兩年的託售紀錄,再假裝熟門熟路,不著痕跡的透過房仲或管理員,打聽最後是否成交?甚至套出最後成交數字!虛實之間,多少還是能探聽出一些端倪,多問多聽,在多數的屋主心存僥倖,希望能不讓價就不讓價的房市亂世,就算沒買到破盤價,千萬也別買成「盤子價」!

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