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包租公律師蔡志雄 捷運宅投資心法大公開

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文/雷伊霓 圖/蔡志雄提供

律師蔡志雄近年來經常出書、上節目、參與講座分享投資房產心得,談到當包租公的經驗,他謙稱一切都是從做中學。「民國90年我選在板橋買第一間房子,大家以為我眼光很精準,可以預測現在新板特區的發展,其實那時候對房產投資還不是很懂,選在板橋是因為台北市房價太貴,才選擇新北市。」

律師蔡志雄投資房產有道,出書分享包租公心得1.律師蔡志雄投資房產有道,出書分享包租公心得。

蔡律師說當時純粹以房價高低考量來選擇購屋地點,民國90年剛好有象神和納莉兩次颱風,他趁著風災過後先到汐止看房,「汐止淹水後看起來不像災區像戰區,所以就不敢買了,那時候銀行只要看到門牌是汐止就不貸款給你。」後來他鎖定板橋,原本看中一間法拍屋,但開標時差了6萬元扼腕,改買下附近一間電梯大樓的房子,兩年後意外開啟包租公生涯。

蔡志雄的第一間房買在板橋,主要是價格考量2.蔡志雄的第一間房買在板橋,主要是價格考量。

「我從民國92年開始做租房投資,原本只是要買車位,結果房仲介紹的套房剛好和我當初要買的法拍屋在同一棟,還滿有緣的,當時車位加套房總價285萬,價錢還負擔得起,便買下來出租。」之後蔡律師以每兩年買一間房的速度累積,目前有4間套房出租。

第一間出租房簡單方正,基本的傢俱都有3.第一間出租房簡單方正,基本的傢俱都有。

「我當時買房投資設定4%的投報率,先不要管稅的部分,以房價回推租金,假設一間300萬元的房子,租金1萬元,估計25年可以回收,如果投報率在4%以內就要貼錢。」而蔡律師購屋的大方向,是沿著捷運板南線往西門町的方向買,原本希望沿著捷運線買進台北市,「可惜台北市房價不斷上漲,始終買不進去,板橋地區從一坪10幾萬元開始買到一坪32萬元,房價再漲就停手了。」

「民國90年左右還沒有專業的租房網,我到當時一個熱門網站去刊登租屋廣告,來了一個台大醫學院的學生,也是我第一個房客,權狀15坪、室內12坪,月租金算他9千元。」蔡律師把房子租給學生時還是空屋,租出去之後才去買傢俱,第一次當房東還沒有裝潢概念,直接到大賣場選購便宜的床、書桌和椅子。「我現在觀念進步了,出租前先把房子包裝得像民宿一樣漂亮,很有家的感覺,除了基本的裝潢,還有考量到佈置和燈光。」

蔡志雄將租房重新佈置後,營造溫馨感4.蔡志雄將租房重新佈置後,營造溫馨感。

租房很注意燈光與擺設,讓房客有家的感覺6.租房很注意燈光與擺設,讓房客有家的感覺。

蔡律師和房客關係良好,還成為臉書朋友,他分享其中一間在板橋新埔站附近的房子,權狀12坪、室內9坪,房客租了9年,租金維持在1萬2沒有漲過,「比起漲房租我更在乎房客的穩定性,況且當初這個房子以330萬元購入,租金1萬2也符合4%投報率,如果漲房租換來一個不好的房客更不划算。」蔡律師說這個房客的工作地點,從板橋換到台北市也沒有搬走,不只是因為房租合算,更重要的是地點便利,「從捷運站出口到租屋大廳步行才30秒,這讓我學到,房客在乎的不是房子是不是在台北市,而是從捷運站出口多久可以回到家。」

位於新埔捷運站附近的租屋,早上交屋下午就租出去7.位於新埔捷運站附近的租屋,早上交屋下午就租出去。

7.位於新埔捷運站附近的租屋,早上交屋下午就租出去。

當包租公近14年來,蔡律師找房客的方式也與時俱進,以前是一個一個打電話約看房,現在會事先聯絡好,預定一個時間把看房的人排在同一天,每15分鐘隔一組按順序看。「電話聊的時候就先了解房客的狀況和個性,一邊也在選擇了,我特地製作一份Excel表格,把喜歡的房客排在前面看房,通常前面3、5組看完就知道要租給誰了。」依照這樣有效率的租屋,3天內就完成。

蔡律師以自身的經驗,鼓勵年輕人投資不動產,依自己能力所及,先買一個小的房子投資,以自己的喜好去裝潢。「房客是很弱勢的,包括年齡、婚姻狀況、看房順序,都要看房東喜好決定,有些人只會討論房價高低,卻沒有把購屋當成人生計畫,重點是先存錢,觀察房價同時做存錢準備的人其實不多。」蔡律師認為雙北市下手機會比較難,可以選擇桃園藝文特區或是龜山一帶、台中、高雄,有人口成長和就業機會的地區就有不動產的機會。

蔡志雄投資心法:

1.靠捷運站的房子不容易跌價,最好距離五分鐘以內,例如站在捷運出口看得到房子約步行三分鐘,很好出租。

2.在租屋網刊登的照片一定要多且有真實感,才不會落差太大浪費彼此時間。

3.不要住得離房客太遠,以防有問題需要維修,與其漲租金不如保留好房客。

蔡志雄和妻子感情好,一同打理租屋佈置

5.蔡志雄和妻子感情好,一同打理租屋佈置。

蔡志雄小檔案

律師,包租公,不動產經紀人榜眼,基隆律師公會理事兼在職進修委員會主任委員,「612Lawyer/一個律師的投資告白」部落格版主,好房網、Yahoo奇摩房地產、女人變有錢、鉅亨網專欄作家。 著有《我是612我當包租公-包租公律師蔡志雄教你一千萬退休投資術》。

 

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