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張欣民 張欣民,在房地產業界人稱他為不動產智庫,媒體稱他為「研展天王」,他從房地產記者到研展及教育訓練,到不動產資產管理,資歷完整,各大媒體經常報導他對房地產相關看法,同時也是諸多電視節目爭相邀訪的房產名嘴。
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找你投資房市不是傻子就是騙子 此時自住才是王道

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#買房 #房產投資 #貸款 #房屋持有成本 #多空觀點

文/張欣民

國內房市反轉態勢越來越明顯,不過卻有業者、投資客現在還公開鼓勵民眾將資金投入房市,宣稱有技巧、有方法可以賺大錢。但是房價這麼高、貸款不容易,加上稅務問題重重圍住,現在有人找你想從房市賺錢,要不是傻子就是大騙子!

5忠孝東四段的「東區商圈」,向來是台北市房產界指標性區域。

國內房市高點反轉似乎已經確立,實際上現在市場也已經沒有多空之爭了,因為連多頭總司令都變成空頭總司令了!顯示這波長達10年以上的多頭房市已宣告結束,過去隨便買隨便賺的時代也一去不回。

可是直到現在不論是在虛擬網路,或是實體通路上卻還是到處可見,某些業者及投資客大力鼓吹號召上一些房市投資課程,並進而誘使實際砸錢投資,漫天保證有多少多少的獲利空間,期間當然也教授一些自稱的撇步或技巧,讓人相信可以輕鬆的賺取租金報酬或是轉售的價差!

稍稍回顧一下,過去國內房市為什麼讓很多投入的人都賺到錢呢?第一是房價低,因為價低,所以將自有資金或是銀行資金投入房市,租金報酬率都比定存高很多,對於保守的投資人是穩當的投資;第二是房價持續上漲,因此只要有自備款的人都可輕鬆的賺到轉售的價差,不管是中古屋加工轉售之價差,或是預售屋換約、紅單轉售的價差都很迷人。

但是現在的時空環境不一樣了,第一、各地方房價都來到歷史高點(除非有人真的跳樓大拍賣),現在即使老子有錢想拿錢當包租公,已經是無利可圖了,因為分子(租金)太少了,但分母(房價)太高了,怎麼算怎麼不划算,還勉強能夠創造較高租金報酬的頂加或是分割套房,現在也如市場棄嬰,沒人敢要了!此外,各縣市若真的大舉供給社會宅,更不利這些保守型的包租公們。

第二、房價已經漲不動了,房價持續上漲,或是預期可再上漲,手上的中古屋或是預售屋加價才有人接手,若是大多數的人都看空房市,不再期待房價會上漲,這時還去買房子想加價賺價差的,不是太天真就是存心不良,太天真可視為是傻子一族,存心不良就屬反過頭來想騙你錢的騙子之流。

以中古屋來看,眼下的中古屋房價也不便宜,買下再裝修總價還是十分驚人,實務上很難脫手,非常幸運的賣得掉,馬上就碰到奢侈稅的問題,乖乖去繳稅,所有利潤都歸政府了。當然此時投資客可能會教你,運用人頭或是旁門左道避開奢侈稅,但是避得了一時避不了永遠,終還是會被抓到的,避稅、逃稅方法千萬條,最後還是難逃吐錢補稅一條!

這波也有不少投客及民眾靠預售屋賺大錢,主要還是房價續漲,換約或是搶紅單都有人當下線接手,但是現在誰還傻傻的去買預售屋(除非自住),根本不會有人接手了,更遑論過去買預售屋或是搶紅單「當時」有賺到錢的人,最近這一陣子紛紛被查稅、追稅、補稅,想想當時的意氣風發,到處炫耀,現在則是啞吧吃黃連,有苦說不出!若是不幸買到台北市去年七月後完工的精華地段預售屋,那更是讓人甩不掉、吞不下!

想想國內房價已經這麼高,沒有低基期高租金報酬率的優勢;房價漲不動,沒有再賺價差的想像空間;利率雖還處低檔,但已不容易再從銀行搬錢投資、高槓桿操作。

更大的問題是,現在購買房地產已經被重重稅負給綁住了,奢侈稅、豪宅稅、囤房稅、加強版房屋稅及未來的房地合一稅,過去在台灣買房地產偏低持有成本、偏低交易成本、高節稅效益的時代已經過去了,現在別人告訴你賺房地的一些利頭,將來都有可能被千稅萬稅給吃掉,更糟糕的是,在那之前你的本金已經被一些騙子給吃掉了!

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