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張欣民 張欣民,在房地產業界人稱他為不動產智庫,媒體稱他為「研展天王」,他從房地產記者到研展及教育訓練,到不動產資產管理,資歷完整,各大媒體經常報導他對房地產相關看法,同時也是諸多電視節目爭相邀訪的房產名嘴。
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投資海外房地產10大要訣

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文/張欣民

最近有越來越多的朋友購買海外房地產,也有越來越多的朋友問能不能買海外房地產?在國內打房及房價過高情況下,購買海外房地產,被媒體形容是房屋市場的新顯學,要不要買?能不能買?掌握以下10大要訣,或許該買不該買心中就自有答案了!

海外投資房產成了房市新顯學,投資人趨之若鶩(資料照片/好房網News記者 陳韋帆/攝影)因國內房產受政策影響,業者舉辦海外投資說明會,許多投資客紛紛前往了解。(好房網News記者 陳韋帆/攝影)

兩、三年前國內興起了海外房地產的投資,今年來此一投資潮似乎是有越燒越旺的情形,可選擇的國家及城市也越來越多,每個星期在台北就有好幾場的投資說明會,面對如此的投資熱潮,到底要不要也加入此投資行列呢?

特別是在國內房價已達歷史高點,政府在稅改、查稅等等動作又不停歇的情況下,國內房產的吸引力今不如昔,更讓很多閒置資金蠢蠢欲動,希望為資金找尋更高獲利的出口。

說實在的,要不要到海外買房子,基本上這是個很難置可否的問題,因為各人口袋深淺不一,承受風險的能力也有別,所以很難一概而論,簡單抓出以下10大投資要訣,或許可提供給想要錢投入海外的民眾參考。

一、選擇該國首都都心區最好

一般而言,首都都心區都擁有最好的基礎建設、完善設施及較高的國際化程度,在地及外來購屋需求也是最強的,選擇投資海外,當然選擇該國的首都都心區域囉!當地第二大城市是次要選項。

二、選生活機能強、交通便捷區域

不管國內外,購屋還是回歸地段力,也就是要以生活機能強、交通條件便捷為考量,即使是首都圈也是要檢核是否具有這些優勢,確保房產保值及增值性。

三、捷運站周邊仍是不敗策略

逐捷運而居,在投資海外房地產時仍是不敗的購屋策略,也是民眾在陌生的海外城市當中,購屋最簡單的篩選條件,只是在攤開當地捷運地圖時,購屋標的以越接近當地核心區越理想。

四、慎選代理銷售的公司

現在代理銷售海外房地產的公司如過江之鯽,因此當想將大筆資金投入海外之時,謹慎選擇一家信譽佳、口碑好的公司非常重要,以避免所託非人,或是一旦有任何糾紛可以全力維護你的權益。

五、一定要親自走一遭

所謂百聞不如一見,投資海外房地產更是要有此一認知,投資說明會上說得再精采、再迷人,還是要親自到當地去走一趟,一步一腳印來印證業者所說的一切,切忌衝動性的購買!

六、低總價產品進可攻退可守

不論是國內外房產投資,大型物件總價高很自然的舊限制了承租人的能力,更限縮未來轉手的空間,真的要投入海外房地產,還是以低總價中小坪數的產品最適宜!

七、不要借錢投資

有多少能力做多少事,看別人輕鬆購買海外房地產,不要心動便馬上行動,還是要冷靜評估個人的資金能力,借錢或是高槓桿式的到海外購買房地產,都不值得鼓勵。

八、不要只看租金報酬率

很多海外房地產建案都以高租金報酬率為主要訴求,一比較之下都比台北高出好幾倍,可是這可能只是毛報酬率,一旦其他的費用成本項一扣掉,淨報酬率可能只剩一半或更低,最現實的是,再高的租金報酬率,都是在滿租的前提下才有的,一旦空租下來,租金報酬率都是零!

九、要了解當地相關房產稅負條件

房產稅負高低對於房地產的投資獲利高低影響最大,這就是為什麼國內房地合一稅會讓很多投資客睡不安穩的重要原因。可是房產稅負又具有一定的複雜度,所以花一些時間,好好搞懂想投資國家房地產的稅負絕對是必要的。

十、謹記高獲利高風險、低獲利低風險

最後、所有的投資都脫不了投資學的ABC,那就是「高獲利、高風險;低獲利、低風險」,能夠參透此一定律,就知道自己適不適合到投資海外房地產了!

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