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張欣民 張欣民,在房地產業界人稱他為不動產智庫,媒體稱他為「研展天王」,他從房地產記者到研展及教育訓練,到不動產資產管理,資歷完整,各大媒體經常報導他對房地產相關看法,同時也是諸多電視節目爭相邀訪的房產名嘴。
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2015年購屋記得要避開4類地雷區

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#房市走勢 #地雷區 #點燈率 #重劃區 #蛋殼區 #多空觀點

房市走勢低迷,各方看空房價,過去隨便買隨便賺的時機已過,這時如果有購屋需求,或是還想投資置產,就要更精挑細選囉!積極面是要挑好地段的房子,消極面則是不要誤踩地雷,特別是4種類型的地雷區,更是碰都不要碰,免得房價直直落,想賣又賣不掉!

經過量縮價軟的2014年,2015年房市就主客觀條件來看,好像沒有太過樂觀的理由,最近甚至是一些房產業者自己都跳出來唱衰房市,有人說房價看跌5~15%,更有人跳出來加碼,說房價可能跌近兩成。

至於這波房市一旦反轉向下,又要多久才可能再逢春呢?保守的業者估可能要兩年的光景,超悲觀的業者則預測可能要盤整個七年,在這麼糟的景氣概況下,靠市場買氣交易量支撐的房仲可能就要倒一半了!

看來2015年房市似乎不妙,可是檢視過去國內房市歷史,景氣再怎麼低迷,每年也至少有25萬戶以上的房屋交易量,所以若碰到有自住的購屋需求,或是手頭有些閒置資金還想投資置產,這時就要更加小心謹慎了。除了產品條件要好好檢視一番之外,對於地段的挑選更是不能馬虎,在景氣大多頭時,任何地段購屋多多少少都會漲價,可是景氣一進入空頭,只有好地段的房產才可以展現抗跌的功力。

2015年房市確實呈現出一種「空頭排列」的格局,原則上不利於購屋,如果仍然是非買不可,就要特別小心不要踏到以下4種地雷區:

萬家燈火,點燈率多寡能看出自住與投資的比例。(圖/吳光中)

一、餘屋量大點燈率低的地區
在景氣周期特長的情況下,很多人都認為投資房地產一定賺錢,即使沒有自用需求,也希望多投資一戶,等待增值賺價差,於是到處可看到各地房子蓋一大堆,可是晚上點燈率卻是非常低,這表示將來若觸發獲利了結賣壓,房價可能就很難有所支撐,這只要花幾個晚上到這些區塊實地觀察一下就知道了!

二、長草還未長生活機能的重劃區
一個中大型重劃區要發展到成熟,起碼要10年到15年,如果一直未能進入長生活機能狀態,意味著日常生活所需無法就近取得,對房價的穩定性恐怕也是有殺傷力的!

三、重大建設遲遲未到位的「蛋殼區」
「蛋殼區」本身就是地處偏遠地區,近幾年來房價之所以也亂漲,除了蛋黃蛋白區的外溢效應之外,就是有些政府重大建設之規劃,讓房價有更多想像空間,可是萬一碰到環評不過、經費無著落等等情形,這些重大建設遲遲不見動工,完工更是遙遙無期,房價最後還是會被打回原形。

四、以上狀況一加一或是三合一的地區
一個地雷區已經讓人受不了,萬一這個地區又是以上地雷區的加乘,這種地雷區就更慘了,可以說融合了以上二到三種不利的因素,這種狀況一加一或是三合一不會是團結力量大,有可能形成區域房價的一顆最大震撼彈,這種地雷區在新任縣市首長上任後,在更務實、更居住正義之考量下,下場有可能更悽慘,不得不慎!

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