文／林奇芬
從央行到各大銀行，近期開始對房貸採取緊箍咒，讓許多想買屋的民眾擔心，借房貸越來越難了。雖然如此，台灣的低利房貸，卻成為許多有屋族投資理財的最佳資金來源，是否成為台灣金融業未來風險，值得注意。
這幾年，台灣開始流行到馬來西亞、日本買屋。跟台灣貴得嚇死人的房價相比，不管是吉隆坡、還是東京，最熱門的地段，都覺得價格很親民，甚至租金報酬率至少5%起跳，也比台灣不到1.5%要高出許多。吸引了不少有錢人，前進海外置產。
海外買屋付現 台灣房屋貸款
許多人說，台灣有錢人前進海外買屋，都是現金付款，根本不需貸款。殊不知，國外銀行當然不可能隨便貸款給台灣民眾，台灣民眾只要拿台灣的房屋向銀行貸款，自然就可借出所需的資金了。
我有一個朋友去年到日本買屋，就是拿原先已經還完房貸的房子，跟銀行借出一筆資金來。換句話說，就是變相的「日本買屋、台灣貸款」。
從銀行的角度來看，若顧客拿台灣的房子抵押，貸款成數不超過五成，同時可穩定還款，銀行沒有理由不借錢。至於顧客拿了錢，究竟去買股票、買海外房子，還是做其他的事，當然銀行也管不到。
房貸利率2% 拿房貸去套利
由於台灣的房貸利率實在很便宜，目前利率僅約2%，跟全世界主要國家相比，都是非常低廉的成本。再加上近十年來台灣房價節節高漲，原先買價1000萬的房子，目前市值可能已漲到2000萬元以上，即使僅貸款一半，也可借出1000萬元來靈活運用。讓擁有房子的人，多了一筆資金空間。
前幾年，就有朋友告訴我，他拿台灣的房子貸款，借一筆錢出來，放在大陸銀行賺利息。由於一年期人民幣存款利率3.25%，再加上人民幣一年升值2.5%，扣除貸款成本還可賺3.75%，讓他穩穩賺到不少利息。不過，今年上半年人民幣貶值，讓他利差縮水不少。
大陸理財產品風險高 小心為要
而最近又看到媒體報導，台灣有民眾拿房子抵押貸款，借出一筆錢去投資大陸的理財商品，或是透過網路融資平台放款給大陸小額投資人，以賺取5--20%不等的高利率。同樣也是利用台灣的房貸低利優勢，去賺取國外高利率報酬產品。
不過，這類大陸的理財產品風險極高，網路融資平台更是新興業務，中國本身的監理與安全保護機制都還未建立。特別是中國目前正在清理前段時間，影子銀行過度放貸產生的金融風險，投資人要投資這類產品套利，真的要三思而後行。回想20年前台灣曾經有鴻源集團，保證18%獲利，最終還是倒閉，殷鑑可知。
雖然說，靈活運用資金、尋找價差進行套利，是聰明理財的行為。不過，台灣的低利率與高房價，讓房貸成為各種投資理財行為的助燃劑，最終，是否也讓民眾與銀行的風險逐漸攀高，值得小心警戒。
