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張義權 台灣大華不動產估價師聯合事務所所長、中國文化大學土地資源學系副教授、(大陸)中國資深土地估價師、皇家特許測量師(FRICS)、台北市地政士公會名譽理事長、台北市政府市政顧問、行政陸委會台商張老師、不動產相關著作20本。
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買房前 釐清法定用途與現況超重要…

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#買房 #購屋 #法定用途 #置產秘訣

文/張義權

由於國內在民國100年以前房地產的景氣經歷了長達十年的多頭市場,因此房地產也就脫離了實用性,而成為投資理財的重要工具之一,再加上國內的房地產投資長期欠缺足夠的專業,使得國人對房地產的觀念也產生了很多的誤解,其中建物的法定用途就是一個明顯的例子。

買房前,一定先釐清法定用途與現況(好房網News記者 陳韋帆/攝影)辦理房貸時須詳讀合約。(好房網News記者 陳韋帆/攝影)

一般人在買房之前,大概都會查明土地的使用分區,看看究竟是住宅區、商業區、工業區、農業區…等等各種使用分區,但是就比較少消費者會去查明建物的法定用途究竟為何。其實在蓋房子以前,建築師必須先申請建造執照繪製建物圖說,在圖說中就必須明確標明每個房間的法定用途;例如:臥房、客廳、浴廁、廚房、儲藏室或店舖、停車場等等。針對不同的法定用途,就有不同的建築規範,包括消防、逃生、採光、通風、載重等等。

買房子其實是不簡單的,消費者在購屋前也就必須要做好功課,但是也有許多不用心的消費者甚至業者,卻懶得做功課,不但不去研究房地產相關法令知識,甚至連看房子都漫不經心,不論外在環境或房屋結構都是以瀏覽的心態,匆匆一瞥也就拍板定案,等事情發生之後再來後悔莫及。

其實購屋之前的勘察現場,本來就疏忽不得,尤其是所要買的房子到底是作何用途?由誰在用?使用者是不是就是所有權人?如果不是,它的法源又是如何?

基本上使用房屋的法源當中,不外乎租用、借用、佔用等三種情況。而最常見的租用,又可以分成定期與不定期租賃兩種,根據我國民法規定,租期超過1年以上的房屋租賃,必須簽訂書面租賃契約,所以坊間大部分的房屋租賃,都是到超商買一份印好的房屋租賃契約書,雙方填妥之後就算定案。

將房屋出租的房東如果將房屋出售給房客以外的人,根據我國民法的規定,舊房東與房客所簽訂的租賃契約,對新房東仍然有效。換句話說,消費者如果買到一棟還在租賃期間的房子,那就必須要承受舊房東與房客之間所有的權利義務關係,例如舊房東如果與房客簽了一份法定最長租期20年的租賃契約,而在1年後賣給了新房東,那新房東就必須要等19年後租期屆滿了才可以收回房屋。買到這種長租期的房子,如果租金合理那還算好,萬一租金出奇的偏低那對買方來說,簡直是賠了夫人又折兵。

國人在買房子之後有改隔間的習慣,而且通常是找所謂「包工」而不是找合格的營造廠來施工,而這種所謂的包工通常不具備建築法規、設計、力學、結構……等各種專業知識,而只會依照屋主的需求把牆打掉,不管是否承重牆、剪力牆甚至載重柱等都照打不誤,這對房子的安全性其實有致命性的破壞。

而且當初蓋房子的時候,根據房子的不同法定用途,它的結構、載重、消防、逃生、採光、通風……等等要求都是不同的,而現在所有權人任意改變隔局及用途,對房屋的安全造成重大的危害,不但留下安全隱憂,而且甚至會造成重大的公安疑慮,這是萬萬不可的,所以消費者在購屋之前要筅查明房屋的法定用途,看看跟自己心目中的用途是否符合,如果不合,依法可否修改,否則就不要輕易的買下來,以免後悔莫及。

(本文作者為台灣大華不動產估價師聯合事務所所長、中國文化大學土地資源學系副教授)

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