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張義權 台灣大華不動產估價師聯合事務所所長、中國文化大學土地資源學系副教授、(大陸)中國資深土地估價師、皇家特許測量師(FRICS)、台北市地政士公會名譽理事長、台北市政府市政顧問、行政陸委會台商張老師、不動產相關著作20本。
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買房最好挑管理品質高的房子

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#管理委員會 #管委會 #多空觀點

文/張義權

台灣地區在以往40年之間,尤其是在民國100年之前,拜經濟高度成長之賜,其房地產市場,不論是通商大邑亦或是窮鄉僻壤,不動產價格都能有某種程度的成長,以大台北地區的住宅為例,從民國60年到民國90年之間,房價的年平均上漲率就高達了21%,遠比銀行定存甚至借款利率還要高,因此,在當時甚至有人認為台灣投資房地產的最高指導原則,就是「隨便買、隨意買、不要賣」,而且還有很多人深信不疑。

買房最好挑管理品質高的房子(資料中心)建案完銷後 沒有管委會怎麼辦?(大刊頭)

隨著國內的經濟景氣,由通貨膨脹轉變為通貨緊縮,再加上國內許多地方的房地產市場呈現供過於求的現象,使得民國90年以後台灣地區的房地產市場,一直處於低迷不振的階段,以往那種房價永遠持續上漲的現象,除了一些特殊地區的精華產品之外,早已成了明日黃花。

在這種房價不一定會上漲的新時代裡,以往不太受國人注重的房地產管理,正逐漸成為影響房價高低的重要因素之一。試想一棟蓋得漂亮的房子,如果不能好好的管理,不但屋外各式鐵窗林立,而各種大大小小的招牌高掛空中,而大樓內部又是餐廳、理容院等特殊行業林立,出入份子複雜,不易管理,更易造成大樓髒亂,這麼一來房價想高都高不起來。

因此,消費者在買房子的時候,不妨要求賣方出示該棟房屋管理委員會向主管機關辦理立案的證明文件,不過雖然公寓大廈管理條例早在民國84年6月就完成立法,目前辦妥管理委員會立案的公寓大廈不在少數,但是管理品質就無法一概而論,有的管理不錯、有的則聊備一個,所以消費者就只好從觀察該棟大樓住戶之素質及實際管理品質的高低來加以探討。因為有高品質管理的房子,才是未來支撐房價不至於下跌的最重要力道之一。

探查房屋管理品質的好壞,除了查明有無依法成立管理委員會之外,還要看清楚公寓大廈的管理規約及管理委員會的組成架構是否健全。主要的是要親眼目睹公寓大廈的公共空間是否整潔明亮,管理員是否衣著整齊、精神抖擻、外牆是否乾淨、招牌有無管理、大樓有無違建等外觀加以探查。此外,也可以向現住戶探詢管理委員會的運作是否正常、管理費的收取是否合理、基金的額度若干等,各種無形的因素都要加以了解。

就不動產價值的角度來看,有形的結構、建材、格局、式樣及保養維護固然會影響房價,而無形的管理品質之良窳,更是影響價格的重大因素,根據個人從事估價數十年的經驗來看,管理品質的差異對不動產價格的影響,甚至可以高達房價的10%以上,影響可謂不大,所以消費在買房子以前,要注意您購買房屋管理品質的好壞,而在買房子之後更要注意公寓大樓本身的管理事務,千萬不要存著個人自掃門前雪的心態,對自身公寓大廈的管理業務不聞不問,否則受害的就是你自己。

尤其是接到公寓大廈召開區分所有權人會議或管理大會,即使萬不得已無法出席,也要請家人代表出席,因為所有權人出席會議,不但是你的權利,更是你的義務,千萬不可輕言放棄,否則你就不是一個合格的不動產所有權人。

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