文／張義權
就現今的不動產交易市場而言，因其所牽涉之法令繁複與專業，大多數的人均會委託房仲公司代為銷售或承購房地產，不過由於事關管理仲介行業及人員的「不動產經紀業管理條例」一直到民國88年2月才完成立法程序，國內的房屋仲介業才開始建立健全生態。但是條例通過後，還有3年的「落日條款」存在，換句話說，國內的仲介業必須到民國91年2月以後才完全步入正軌，所以至今也不過才經歷了15年的健全房仲市場的生態。
房產買賣總額相當大，選擇專業房仲是第一步（好房網News記者賈蓉／攝影）
消費者對於買賣房地產，應注意要委託之仲介業者是否為信譽卓著之「房屋仲介公司」，若委託之對象為名不見經傳的仲介業，其專業素養可能良莠不齊，故消費者在選擇房屋仲介業者的時候，最好注意這家業者是不是素浮眾望的房屋仲介業者，及其在同業中之口碑如何，再決定是否委託代售或代購業務。
在選定優良的仲介公司後，更應選擇一個優秀的經紀人，最好是選擇經政府考試及格的不動產經紀人，因其專業之素養,除能快速處理房地產之買賣外,更能顧及買賣雙方之權利義務。因此消費者在簽約委託前，應和仲介公司內的人員多花一點時間互相溝通，順便測試對方的專業素養與操守，必要的時候還可以找房地產專業人士陪同前往，才能找出真正優秀的經紀人。
由於種種歷史原因，國內的仲介人員除了經國家考試的不動產經紀人之外，主要的反而是經過30個小時以上培訓合格的「營業員」，由於參加營業員培訓的資格極為寬鬆，只要高中以上畢業，任何人都可以參加培訓，經過密集上課滿30個小時就可以向公會申請登錄為「營業員」，所以一般來說，營業員的素質當然無法和考試及格的「不動產經紀人」相提並論。
當然並不是說所有的營業員素質都不好，但是因為營業員並未經國家考試及格，素質難免良莠不齊，所以消費者拿到房仲人員所遞的名片之後，先要弄清楚你面對的是「不動產經紀人」還是「營業員」，如果碰到的是營業員，難免要多費一點心思，去弄清楚這位營業員的素質究竟如何？例如他從事房仲工作到底多久？待過哪幾家房仲店頭？有哪些說得出口的業績？另外也可以小小的測驗一下他的專業素養如何？好比他對產權的認定、對增值稅、房地合一所得稅的計算知識如何？對房貸的操作手法如何來測驗他的專業。
在選擇了優良的房屋仲介公司及經紀人後，就要注意欲簽訂之委託契約書，對於契約書中的重要內容，例如：不動產標的物、委託總價及交付方式、委任期限、斡旋金的交付、服務報酬金的交付、買賣契約的簽訂、委任契約的解除、違約的損害賠償等都應先與房仲業者徹底溝通清楚，並以正確的文字在委任契約書上明確表示，以免日後發生糾紛時，卻因合約未表明清楚而衍生糾紛，徒增困擾。
最後如果你是要買房子，就要注意能不能順利的取得房屋產權及點交房地產，所以對於過戶的流程及價金的交付要保持「同時履行抗辯」的基本原則，也就是你付款的風險和取得產權及房地產的點交的權利要對等，也就是風險的控管要得宜，這樣你才能夠立於不敗之地，順利的達成購屋的心願。
