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張義權 台灣大華不動產估價師聯合事務所所長、中國文化大學土地資源學系副教授、(大陸)中國資深土地估價師、皇家特許測量師(FRICS)、台北市地政士公會名譽理事長、台北市政府市政顧問、行政陸委會台商張老師、不動產相關著作20本。
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買賣房子應慎選房仲

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#房仲 #經紀人 #不動產交易 #多空觀點

文/張義權

就現今的不動產交易市場而言,因其所牽涉之法令繁複與專業,大多數的人均會委託房仲公司代為銷售或承購房地產,不過由於事關管理仲介行業及人員的「不動產經紀業管理條例」一直到民國88年2月才完成立法程序,國內的房屋仲介業才開始建立健全生態。但是條例通過後,還有3年的「落日條款」存在,換句話說,國內的仲介業必須到民國91年2月以後才完全步入正軌,所以至今也不過才經歷了15年的健全房仲市場的生態。

房產買賣總額相當大,選擇專業房仲是第一步(好房網News記者賈蓉/攝影)永慶店面情境圖。(好房網News記者賈蓉/攝影)

消費者對於買賣房地產,應注意要委託之仲介業者是否為信譽卓著之「房屋仲介公司」,若委託之對象為名不見經傳的仲介業,其專業素養可能良莠不齊,故消費者在選擇房屋仲介業者的時候,最好注意這家業者是不是素浮眾望的房屋仲介業者,及其在同業中之口碑如何,再決定是否委託代售或代購業務。

在選定優良的仲介公司後,更應選擇一個優秀的經紀人,最好是選擇經政府考試及格的不動產經紀人,因其專業之素養,除能快速處理房地產之買賣外,更能顧及買賣雙方之權利義務。因此消費者在簽約委託前,應和仲介公司內的人員多花一點時間互相溝通,順便測試對方的專業素養與操守,必要的時候還可以找房地產專業人士陪同前往,才能找出真正優秀的經紀人。

由於種種歷史原因,國內的仲介人員除了經國家考試的不動產經紀人之外,主要的反而是經過30個小時以上培訓合格的「營業員」,由於參加營業員培訓的資格極為寬鬆,只要高中以上畢業,任何人都可以參加培訓,經過密集上課滿30個小時就可以向公會申請登錄為「營業員」,所以一般來說,營業員的素質當然無法和考試及格的「不動產經紀人」相提並論。

當然並不是說所有的營業員素質都不好,但是因為營業員並未經國家考試及格,素質難免良莠不齊,所以消費者拿到房仲人員所遞的名片之後,先要弄清楚你面對的是「不動產經紀人」還是「營業員」,如果碰到的是營業員,難免要多費一點心思,去弄清楚這位營業員的素質究竟如何?例如他從事房仲工作到底多久?待過哪幾家房仲店頭?有哪些說得出口的業績?另外也可以小小的測驗一下他的專業素養如何?好比他對產權的認定、對增值稅、房地合一所得稅的計算知識如何?對房貸的操作手法如何來測驗他的專業。

在選擇了優良的房屋仲介公司及經紀人後,就要注意欲簽訂之委託契約書,對於契約書中的重要內容,例如:不動產標的物、委託總價及交付方式、委任期限、斡旋金的交付、服務報酬金的交付、買賣契約的簽訂、委任契約的解除、違約的損害賠償等都應先與房仲業者徹底溝通清楚,並以正確的文字在委任契約書上明確表示,以免日後發生糾紛時,卻因合約未表明清楚而衍生糾紛,徒增困擾。

最後如果你是要買房子,就要注意能不能順利的取得房屋產權及點交房地產,所以對於過戶的流程及價金的交付要保持「同時履行抗辯」的基本原則,也就是你付款的風險和取得產權及房地產的點交的權利要對等,也就是風險的控管要得宜,這樣你才能夠立於不敗之地,順利的達成購屋的心願。

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