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林左裕 國立政治大學 地政系特聘教授,國立政治大學總務長,華視空中學院「期貨與選擇權」主講教授,美國傅爾布萊特(Fulbright)基金會駐校諮詢教授,對於台灣房地產市場深刻研究,觀點突出。
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三高趨勢下 短期房市欲小不易

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#經濟 #房價 #寬鬆 #營建成本 #進出口 #房市 #多空觀點
文/林左裕
 
最近一年來國際疫情持續延燒不退,但國內房市卻持續增溫,多空因素交錯下,仍是多方勝出,原因可歸納為總經環境下的「三高」所致 --- 即經濟面、資金面及成本面的成長,使得房市受到自住者及投資者的青睞,本文針對此三因素及其他相關問題提出探討。
 
首先是國內的經濟成長攀高。由附圖一可看出,自去年第四季以來,經濟成長率衝破以往的平均(約3%),在今年第一季甚至接近9%,第二季為7.47%,亮麗的表現確是十多年來首見(國情統計通報第 142 號 ,民110)。再由圖二可看出,今年以來的出口量相較於去年成長兩成以上,也是經濟成長堅挺的重要來源。由「費雪方程式」(Fisher Equation)可知,在經濟成長下可同向增加貨幣供給而不影響通膨,這些印出來的鈔票就會流入股市與房市,此現象屬於有成長支撐的漲勢。且我國 108 年全時受僱者平均年收入(即購買力平價Purchasing Power Parity調整下)約為 6.1 萬美元,較 101 年增加兩成(國情統計通報第 161 號,民110),可見經濟成長的果實逐漸落實到國民的實質購買力上。
 
三高趨勢下 短期房市欲小不易(圖/好房網News記者楊欽亮攝影)
鳳鳴重劃區未來有捷運三鶯線經營,距大湳交流道也不遠,有遠景,但距發展成熟還有一段時間。好房網News記者楊欽亮 / 攝
 
其次是資金水位漲高,除了上述經濟成長帶動的貨幣供給外,近兩年新冠肺炎疫情下由美國啟動的無限「量化寬鬆」(Quantitative Easing, QE)政策,係延續著自2009年起的QE1至QE3政策,直升機撒錢(Helicopter Money)式的印鈔機制也持續引發了資產價格的膨脹,輔以美中貿易戰及香港新版國安法下資金轉進來台的趨勢下,更導致股市的扶搖直上,之後再以獲利後的「財富效應」(Wealth Effect)投入不動產市場。相較於過去數年貨幣供給額(M1B)的年增率平均在5%以下,自今年起均超過一成,也因此近期市場人士對此錢潮現象又有「台灣錢淹腳目」及「資金瘋狗浪」之說。
 
第三高是營建成本升高,在疫情下的封城、鎖國及隔離政策下,國際原物料供給量驟降,加上國際運輸能量有限,對殷切的需求再添柴火;而營建的人力則因資金來台設廠搶工下也爆出缺工潮,導致人工成本的上揚,甚至有發包工程款一日三市的情事,營建成本的上漲不僅使部分建商改預售為成屋,以降低不確定性,也導致公共工程流標率大增,此問題也值得政府注意。在營建成本的墊高下,除非需求減少,否則售價勢必隨之調漲。但從上述經濟成長面及資金面來看,不動產的需求短期內應該是下不來了!
 
然儘管房市在以上經濟、資金及成本面等三高的拉抬下,在短期內呈現賣方市場的局面,但仍面臨分配及通膨趨勢下升息的風險。除了無殼者及年輕人未來買房更為無力外,受疫情衝擊的產業也嗷嗷待哺,以餐飲業為例,今年第二季的營收衰退幅度超過一成,經濟成長的果實並未在國內各產業雨露均霑,分配不均的問題值得政府及讀者注意。而在國際通膨趨勢下,雖然市場習慣上認為不動產係抗通膨的標的,但隨之而來的升息腳步卻會影響房貸借款人的還款能力,投資者在融資決策過程中,仍應謹慎檢視未來升息後的還款能力為宜。
 
圖一、我國經濟成長率(民108Q1-110Q2)
圖一、我國經濟成長率(民108Q1-110Q2)
資料來源: 國情統計通報第 142 號 (民110)。
 
圖二、我國商品及服務輸出成長率(民108Q1-110Q2)
圖二、我國商品及服務輸出成長率(民108Q1-110Q2)
資料來源: 國情統計通報第 142 號 (民110)。
 
資料來源: 
 
國情統計通報第 142 號 (民110) 行政院主計總處,民國 110 年 7 月 30 日,https://www.stat.gov.tw/public/Data/173016932ECW2CXEJ.pdf。
 
國情統計通報第 161 號 (民110) 行政院主計總處, 民國110 年 8 月 26 日 https://www.stat.gov.tw/public/Data/1826167548VPAVQ8D.pdf。
 

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