文／林左裕
自今年五月國內疫情爆發後三級警戒以來，外出人流銳減，餐廳禁止內用，各地商圈店面的營收哀鴻遍野，在入不敷出的情況下，店家無力苦撐，退租潮也持續湧現。根據房仲業統計，雙北市各地的商圈待租數增加超過千家，增幅約一至三成，雖然在電子商務及信義區百貨公司林立的競爭下，近兩年商圈租金已調降兩、三成，但嚴峻的疫情有如系統性風險般地急凍店家的營收。面對疫情延燒不退、商圈店面的退租潮，商用不動產的價格走勢與投資者及政府的因應之道，值得提出探討。
商用不動產之價格評估著重基本面，即預期毛收益(Potential Gross Income, PGI)扣除空租(Vacancy)、欠租及營運費用(Operating Expenses)後的「淨營運收益」(Net Operating Income, NOI)，若淨營運收益可長期維持穩定，則可以投資者之要求報酬率還原而得基本價值(Fundamental Value)，而要求報酬率則與當時預期之市場利率及投資標的之風險溢酬(Risk Premium)有關。
商圈退租潮下的房東求生術（示意圖／好房網News）
自西元2000年初以來的長期低利率及國內持有不動產低稅負的情況下，國內不動產價格持續攀升。當不景氣來臨時，住宅不動產因有剛性或自住需求支撐，只要居住者工作及薪資穩定，則受到的衝擊較小；但商用不動產之價格主要受上述之「淨營運收益」(NOI)影響，只要毛收益、閒置率、欠租率及營運費用率有大幅波動，基本價值就會因應調整而影響市場價格，也因此原為房地產大亨的美國前總統川普(Trump)有句名言:「你可以精心規劃，但無法預測市場，因為投資永遠受市場擺佈。」也驗證了這波疫情下病毒對人類與市場的無情。
而值得警惕的是，投資者長久以來以「只漲不跌」的預期，在市場利率走低的趨勢下競相將資金注入商用不動產，實際上只看到上述分析中分母項的一部分---即「資金成本」，而忽略了分母的另一部分--- 「風險溢酬」，及分子項---「淨收益」部分。以去年疫情剛自美國爆發為例，部分零售業者即採不付租金的手段以逼迫房東降租，可見資金成本只是商用不動產投資分析的一部分，投資者不應僅因利率的走低而做出高風險或超乎本身能力底線的投資決策。日本現在商用不動產的地價僅是1980年代泡沫經濟時歷史上最高點的兩成，更是忽略基本分析的投資者之殷鑑。
而投資者之求生之道，除了降租之外，還可採取給租戶彈性租金的策略，如包低底租再以利潤分享或抽成的方式，與租戶經營共渡艱難時刻；或甚至儘早斷尾求生，換手讓口袋更深的投資者投資及持有。政府亦應在此艱困之際調降房屋稅及地價稅，以協助業者渡過難關。而消費者可以出力之處，是多多支持餐廳的外帶或外送服務，除了支持喜歡的餐廳永續經營之外，也可在國內的就業率及經濟成長上，略盡一份棉薄之力。
