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林左裕 國立政治大學 地政系特聘教授,國立政治大學總務長,華視空中學院「期貨與選擇權」主講教授,美國傅爾布萊特(Fulbright)基金會駐校諮詢教授,對於台灣房地產市場深刻研究,觀點突出。
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房地合一稅2.0登場 炒房黃牛跳腳

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#房地合一稅 #炒房 #高房價 #房貸 #投資客 #多空觀點
文/林左裕
 
立法院於日前三讀通過房地合一新制(2.0)修法,追溯自2016年後取得房地、預售屋及特定股權交易,持有2年內出售課45%稅率,超過2年、未滿5年內出售課35%等相關新稅法期抑制短期炒房,將自今年7月1日施行。有房地產業者形容「是房地產史上最黑暗的 一天」,也有業者認為在營建成本上漲的趨勢下,價格不會下跌;市場亦有一說預測自現在到六月是投資客的逃命波,自住購屋者可把握機會殺價。本文簡單說明稅法新制內容,以及分析未來投資客的行為與房市可能的走勢。
 
房地合一稅新制主要有四大重點: 首先,將「短期交易」拉長至五年,即自原來一年內交易的45%延長為兩年,原來兩年內交易的35%延長為五年; 但持有5-10年者仍維持原有之20%; 超過十年者亦為原有之15%。這點的目的在遏止短期炒作,同時鼓勵長期持有。
 
房地合一稅2.0登場 炒房黃牛跳腳(示意圖/好房網News記者林和謙攝影)
內政部指金融業及保險業囤房問題就頗嚴重,學者點出這些業者搶購房地產都是助漲房價的兇手之一。示意圖/好房網News記者林和謙攝
 
第二是將境內法人亦納入規範,新增原來五年內交易未規定之稅負與自然人相同;而只要持有五年以上之期限交易者,即課20%,這點比自然人要嚴格,目的在抑制法人進場投資房市。
 
第三,將預售屋及特定股權交易納入課稅範圍,以遏止預售屋炒作和假借公司股權移轉之避稅行為。除了遏止預售屋及「紅單」炒作外,其中「特定股權交易」,係針對未上市、櫃及興櫃公司,其股票或出資額若有一定比例價值是由境內不動產構成,出售此公司經營權的行為,就會視為出售不動產,被課房地合一稅。這點防堵了以往投資客藉成立公司以規避房地產或公司所有權移轉的稅負。
 
第四,修正土地漲價總數額減除規定,防止被利用土地增值稅、房地合一稅的稅率差異以規避稅負。因房地合一稅的稅基是「房地收入 - 成本 - 費用 - 依土地稅法計算的土地漲價總數額」,而「土地漲價總數額」為「交易當年度公告土地現值減去前次移轉現值」,新法規定超過上限部分不可減除(但超過部分所繳納之土增稅可列費用),目的即為遏止原來藉超過上限部分之避稅行為。
 
各界皆關心此新稅制是否會造成房市的下跌。我們可從投資者的行為著手分析。首先是不論如何加重稅率或延長課稅期間,房地合一稅是「交易稅」,且稅基是扣除成本及費用後的利潤,因此投資者只要有獲利即可出售,只是稅被課的較多而已。相較於之前的「奢侈稅」,也是交易稅,但其稅基是交易價格,且課稅期間是一年內15%,一至兩年是10%,撐過兩年就免稅了!聰明的投資者(幾乎所有)當然選擇撐兩年,結果是實施那兩年因惜售而使市場「量縮價微漲」,兩年後賣盤大幅出爐,才導致價格下跌。
 
其次是新制必定會遏止部分短期投資客進場炒房,也可杜絕個人藉成立公司以股權移轉方式轉售避稅,但若政府支撐房價的心態持續,亦即政策方向偏向「喜多不喜空」而使房市繼續呈現「風險與報酬不對稱」,習以炒房者將好整以暇地延長持有期間,轉為囤房,只要囤房的成本(即利率及持有稅等)偏低,台灣高空屋及高房價的現象還會持續下去,這點才是值得政府在審視政策有效性時須正視的課題。

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