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林左裕 國立政治大學 地政系特聘教授,國立政治大學總務長,華視空中學院「期貨與選擇權」主講教授,美國傅爾布萊特(Fulbright)基金會 駐校諮詢教授,對於台灣房地產市場深刻研究,觀點突出。
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「炒房黃牛」是政府養出來的

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#打炒房 #炒房 #高房價 #房貸 #央行 #黃牛票 #多空觀點
文/林左裕
 
小時候我們去電影院看熱門電影,晚一點排隊就買不票,這時窗口旁可能就有人過來跟你兜售「黃牛票」,原本票價若100元,黃牛票可能要150元,你不接受可能要犧牲時間成本,如再等兩、三小時買下一場次的票,或是以後再來,不論如何,這些電影黃牛都會讓你恨得牙癢癢的,但身為熱門商品的消費者,對他們卻又無可奈何。
 
黃牛票(scalp ticket)在英文是「割頭皮」的意思,若在交易時使用,即指在正常交易價格外,「再剝你一層皮」之意,除了消費者被佔便宜的財務損失及負面心理感受外,從總交易金額之計算而言,是增加的,但很明顯的,我們看得出來這種總交易金額的增加對經濟發展是沒貢獻的,具體的解釋,可從國內生產毛額(Domestic Gross Products, GDP)的定義得知。
 
「炒房黃牛」是政府養出來的(示意圖/好房網News資料照)
新莊副都心旁建物與結構體。(好房網News記者 陳韋帆/攝影)
 
GDP 的計算包含一國境內的產品及勞務產出,但不包含商品轉售或已計成品下的中間原料產出,因此就不動產業而言,營建業者所完成的新成屋價格納入GDP的計算,但中古屋的交易則不計,因為在新成屋時已計算過;而對建材的產值而言,若是出口的商品則可採計,但若是用於國內的營建業,為免重覆計算,則不納入。
 
而GDP的變動率就可視為我們常用的經濟成長率,且根據貨幣理論中的「費雪方程式」(Fisher Equation,即MV=PQ),M為貨幣供給額,V為貨幣的流通速度,P為物價或通貨膨脹率,Q即為總產出。此式之概念表若有產出(Q),則可同向增加適量的貨幣供給(M),而不影響貨幣流通速度(V)及物價(P)。而印出來的鈔票將會投資在股市或房市等資產標的,在有經濟及所得成長的前提下,可視為健康的成長。也因此在維持金融政策的紀律下,我們常常拿經濟成長當成是投資分析的領先指標。
 
但既然「炒房」就像賣黃牛票,無益於經濟發展,且炒高後的房價最終由自住者負擔,將因高貸款負擔排擠其消費能力(即上式之V),又將損及未來在式子右邊之Q,何以大家對賣電影黃牛票的人恨之入骨,而「炒房黃牛」的數目及現像卻有增無減,甚至集結成形成利益團體,不時地釋放出反對政府「打炒房」的「偽輿論」壓力呢?筆者認為主因有二,首先是台灣是民主政治體系,政治人物靠選票當選,但選舉需要花錢,一般市井小民或無殼蝸牛鮮少捐款政治獻金,利益團體則相對大宗,在這種政治與利益團體共生(至少短期)的循環下,根據筆者的在職碩士生(擔任不動產仲介公會理事長)所言,「財團才是永遠的執政黨」,一語道破政治與利益團體間的「麻吉」關係;其次是不論是預售屋的「紅單炒作」或交屋前的轉賣,或是新成屋或中古屋的轉賣,政府都有意無意地將此「堆疊」出來的數據當成是總產出(Q)或經濟成長的果實,在政府放水且交易轉售的稅負成本極低的情況下,當然吸引了更多人進場當「炒房黃牛」,其中不乏仲介業者從經紀(broker)的角色轉身變為投資客,且手上持有的標的甚至多達數十間甚至百間以上。
 
我們肯定政府現在「打炒房」的政策,但僅限制貸款成數(Loan To Value, LTV)並無法根絕上述兩個根本問題,除了政治人物及團體應以蒼生為念,施政應以謀求大眾福祉為優先外,對於不論預售屋轉賣或囤房不出租或出售者均應祭出稅負及貸款利息等成本的手段,只有讓房市交易回復正軌,百姓對購屋或租屋均具負擔能力及自由選擇的情況下,國家經濟才能根據真確的產出數值永續發展。
 

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