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林左裕 國立政治大學 地政系特聘教授,國立政治大學總務長,華視空中學院「期貨與選擇權」主講教授,美國傅爾布萊特(Fulbright)基金會 駐校諮詢教授,對於台灣房地產市場深刻研究,觀點突出。
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景氣指標不領先 即時性有待提升

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#景氣對策信號 #紅單 #預售屋 #多空觀點
文/林左裕
 
近兩年來房市因資金寬鬆而火熱,尤其在新冠肺炎疫情肆虐及香港制訂「新版國安法」後,因我國疫情相對穩定而吸引台、外資來台投資,其中選擇各類不動產及土地為投資標的者不在少數,在資金狂潮下,自今年初起不動產市場更是驚驚漲,已迫使政府出手調查預售屋的「紅單」交易,央行副總裁更發文表示政策有必要「超前佈署」以免過熱的房市衝擊後續的經濟成長,而國發會則表示將研擬「房地產景氣對策信號」為以後政策的參考。由於目前我國國發會仍持續編製及發佈「景氣對策信號」,是否有助於政策調整或實務參考,值得探討。
 
「景氣對策信號」在國際間首先由美國在1962年甘迺迪總統時代開始編列,之後停止編製,目前類似的指標為芝加哥聯邦儲備銀行所編列之「芝加哥聯邦全國活動指數」Chicago Fed National Activity Index (CFNAI),係依哈佛大學的James Stock 及普林斯頓大學的Mark Watson 兩位教授於1999年所發表的文章”Forecasting Inflation”內容編製,其中包括當下的四大項(85細項)的指標,即生產與所得、就(失)業及工時、個人及居住消費、及銷貨、訂單及存貨等。而我國國發會所編列的台灣「景氣動向指標」中,則包含就業、生產、貿易、物價、貨幣金融、交通運輸及營建等數列。
 
景氣指標不領先 即時性有待提升(示意圖/好房網News記者唐主桂攝影)
台北市景。好房網記者唐主桂攝
 
這些細項指標看似領先,可當有效參考,但實際應用時可能面臨「即時性」不足的問題。首先是編製過程冗長,且發佈時間落後實際發生時點(通常為一季),因此在應用上常會「緩不濟急」。如在2009年6月時,國內股市已自美國次級房貸風暴後的最低點(約4000點)已漲回約7000點,之後景氣判斷分數才大幅調升5分,對股市投資者當然不具參考價值(林左裕,民107年)。
 
其次是各細項的成分可能不具領先效用,如「失業率」已是既成事實,再放在指標中已無法提前預測未來的景氣,因此頂多是同時指標,甚至是落後指標;又股市雖是經濟的櫥窗,但將「股價指數」放進而來加權,當然無法提供給股市投資者參考;而躉售物價指數雖然是生產者的物價指數,但所有的「價格指數」(尤其是「消費者物價指數」及「房價指數」等)都是交易後的結果,根據「效率市場」(Efficient Market)理論,過去的資訊已反應到現在的市價,所以是無法當成預測的依據的。
 
最後是選用指標的即時性及有效性。不管是甘迺迪總統時代、或芝加哥聯邦儲備銀行所編列的CFNAI、或我國國發會所編列的指數公式或邏輯,年代都已久遠,在這期間網路興起,使用率普及,多數交易雙方在下買賣決策前都會上網搜尋,搜尋的關鍵字或次數等都已被證實為影響價格或交易量的顯著且更即時的參考變數(林左裕,民108),在編列景氣指標的細項中,若能加入這些巨量、即時且多樣的「大數據」(big data)為新的景氣指標,不論是綜合的景氣信號或是不動產市場,都將能改善原來公式的缺點,提升其即時性及應用價值,供政府政策調整及實務決策之有效參考。
 
參考資料
 
1.林左裕 (民107) 不動產投資管理(第六版) p. 286,智勝文化事業出版,台北市。
 
2.林左裕 (民108) 「應用網路搜尋行為預測房地產市場」,應用經濟論叢,105, pp. 219-254 (科技部MOST105-2410-H-004-168補助)。

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