黃金、房市看QE　QE期程看疫情

文／林左裕

 

最近黃金價格大幅飆漲，每盎司超過兩千美元，創歷史新高；同時國內不動產價格也急速攀升，新屋價格已重回上次波段的高點，有建商開始惜售，甚至有個案因應買氣將開盤價調漲一至二成；多數城市(除台北市外)的中古屋價格甚至超過之前的高點。有多位友人問我現在是否為買房時機，我除了問他們購買的目的是自住還是投資、以及衡量本身負擔房貸能力之外，回覆的重點就是：黃金及房市上漲的動能主要是寬鬆及成本低廉的資金，亦即「量化寬鬆（QE）」政策，而這波「QE無限」的原因主要是新冠肺炎疫情侵襲下為穩定金融市場及刺激經濟成長而實施，而在疫情結束前QE政策不致於貿然停止，因此QE的期程要看疫情何時結束，具體的觀察重點則是疫苗何時可普及化。

 

除了定存以外，常見的投資標的不外乎股票、債券、不動產及黃金等，前三者都有便利收益（convenience yield）或期間收益，即股利(當公司獲利時)、利息及租金收入，也因此其基本價值的評估相對簡易卻重要，即將未來可能的收益以適當的投資報酬率還原為基本價值，而投資報酬率除了資金成本外，尚須加計投資的「風險溢酬」（risk premium）；但若買進亮澄澄的黃金是沒有期間收益的，除非你每天晚上睡覺前將金條抱在胸前，所獲得的心靈滿足感或愉悅感(euphoria)可以轉化為貨幣價值。

 

黃金、房市看QE　QE期程看疫情

 

既然黃金沒有基本收益，那我們如何對其評價? 這就需回歸到決定價格的基本兩因素--- 即｢供給」與｢需求」。若短期內全球沒有新發現的金礦供給，則沒有基本面的金價主要靠需求決定，除了一般的工業及飾品需求外，黃金因係國際商品，以美元計價，因此美元下跌也會導致金價上揚，除此之外，影響黃金價格最重要的因素就是貨幣供給，亦即央行的貨幣政策了。

 

從附圖可看出過去二十年的金價走勢，上一波漲幅係在2009年美國次級房貸引發的全球金融海嘯後實施的QE1－QE3，此波印鈔票及低利率的政策將金價自每盎司900美元推升了一倍至約1800元，由此可見QE的威力。但當QE結束後，後繼乏力且無基本面的金價就一洩如注了，往下直探約1200美元。而最近因疫情下又重啟QE，且直接支撐績優股的債市及指數型股票基金(ETF)，獲得金援的公司可進場購買庫藏股護盤，也因此再次引爆了黃金、股市及房市的動能，將金價拉抬至歷史高點。

 

附圖：黃金價格近二十年走勢2001-2020。（資料來源：goldprice.org）

 

但就我們關心的房市而言，若購買者不具償還房貸能力、或投資者不看基本面而只期望未來的資本利得，這波房市的漲勢就像黃金的暴衝而令人擔憂了，也就是當QE派對結束後，猶如上波黃金的回檔，不重基本面的房市離走空也不遠了(林左裕，2013)。

 

筆者觀察這兩、三年央行及金管會對金融市場及房市的政策方向，是在低檔或平歇之際鼓勵投資進場，亦即支撐房市（林左裕，2017, 2018, 2019）。如今在疫情來襲下的「QE無限」政策及巨額資金回台下引爆房市卻束手無策（中央社，2020），也驗證了筆者當時對政策方向的憂慮。前幾天父親節，有讀者投書在疫情下｢薪情」不佳及學校開學之際｢父親節不快樂」，不禁讓我們感嘆｢房市朱門酒肉臭、路有勞父疲奔波」，鼓勵錢進房市的結果，如同筆者幾年前接受媒體訪問的結論，終將使台灣房市淪為日本化，這不是政府及全體國民所樂見的。

 

參考資料：

林左裕 (2013) 金價走空後，房價呢? 先探投資週刊， 2013, 5, 18。

林左裕 (2017) 央行金管會釋利多　政府選前挺房市, 好房網2017, 11, 15。

林左裕 (2018) 金管會再添柴火　不動產市場量能及風險齊步走, 好房網，2018,6,19。

林左裕 (2019) 金管會再鬆綁房貸風險　房市靠金融面支撐, 好房網，2019, 9, 16。

中央社 (2020) 副總裁陳南光示警 央行獨立性面臨百年最大挑戰，2020, 8, 3。