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林左裕 國立政治大學 地政系特聘教授,國立政治大學總務長,華視空中學院「期貨與選擇權」主講教授,美國傅爾布萊特(Fulbright)基金會 駐校諮詢教授,對於台灣房地產市場深刻研究,觀點突出。
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我們與「居住正義 」的距離

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#居住正義 #高房價 #社宅 #炒房 #囤房 #多空觀點
文/林左裕
 
近幾年流行將「正義」(Justice)套用在人民訴求的權利上,如「司法正義」、「社會正義」、「土地正義」及「居住正義」等。其中「居住正義」最簡單的概念就是不論是租屋或買房,一般的人民或家計單位應有權利住得到基本品質的居所。
 
在這個普羅大眾安身立命的基本訴求下,居住的權利也持續成為社會運動的主軸之一,如最早於民國78年的「無殼蝸牛」運動,號召群眾夜宿台北市忠孝東路,且有5萬人響應上街頭:之後有103年的「巢運」,此二社運都是在房價暴漲後引發人民購屋能力惡化而對政府提出的集體抗議行動。前者係因民國七十年代經濟高度成長後,為因應台幣升值壓力大幅增加貨幣供給,由於「台灣錢淹腳目」而引發的資產價格暴漲;而後者則是美國次級房貸風暴後自民98年起推出「量化寬鬆」(Quantitative Easing, QE)政策為了提振經濟,但在我國卻帶動房價於之後的五年內年漲幅約兩成,也使得房價所得比(Price-to-Income Ratio, PTI)急遽攀升(註1)。高房價在當時成為民怨之首,也成為政黨吸引選票的重要選舉工具。
 
我們與「居住正義 」的距離(示意圖/好房網News記者黃暐迪攝影)
高房價讓年輕人買房夢更艱辛,甚至有不少人萌生「等房」念頭,不過專家也點出即便繼承家中房產,也可能會衍生日後換屋需求。圖/好房網News記者黃暐迪攝影
 
民主政治的優點之一,就是給選民無窮的希望及無限的想像,希望換人或換黨做看看會不會更好,而百姓的訴求除了意識形態外,不外乎民生福利。既然高房價是民怨之首,當然也期盼新的執政黨對居住正義能有所作為。但回顧過往三年來政府各部門似乎極力地支撐房價,如106年金管會放寬房貸之風險權數(註2),以及央行總裁宣稱台灣房市已「軟著陸」、交易量回溫、房價持穩(註3),當時的目的皆在地方選舉前鼓勵更多自住者或投資者進場買房。若是依市場機制,漲過頭的資產標的本來就會因基本面不足或追漲無力而回檔,方能再吸引另一批買方,但這些政策方向,儼然宣示政府護房市的決心。
 
從央行傳統的政策目標來看,一直是維護「四率」的穩定───即通貨膨脹率、經濟成長率、利率及匯率,雖然這四率維持穩定且能持續成長,就能讓國際的雜誌將央行總裁評為A級,但寬鬆貨幣政策的結果往往是房價暴漲、甚至呈現泡沫,然因通膨僅計租金,故房價是否暴漲並不在評比之內,也因此歐洲央行(ECB)已針對此漏洞,考慮將自住的房價價格納入通膨的計算權數中(註4),這也是我國央行所應有的警惕。
 
而值得政府注意的是,當景氣不振或金融風暴時,常用寬鬆貨幣政策救市,此時造成的房市泡沫常難以控制;但當房價過高傾向回檔時,若政府又為了金融穩定而出手護市,兩面作多將造成房市的「風險與報酬不對稱性」,長期下來將誘使資金持續湧入房市投資、甚至炒作或囤房,而在囤房的稅負成本極低、持有多房者之目的在未來的資本利得下,我國各地雖長期存在約一至兩成的空屋,卻因囤房目的而成為「無效供給」,且在社會住宅的供給又緩如牛步且杯水車薪的情況下,不禁令百姓迷惘,我們與「居住正義」的距離,是否愈來愈遠了? 
 
註:
 
1. 我國全國區域之房價所得比(PTI) 自民國98年之6.2升至104年之8.7; 台北市則自9.7升至16; 新北市則自8漲至13。資料來源: 內政部不動產資訊平台, https://pip.moi.gov.tw/V3/E/SCRE0201.aspx。
2. 林左裕(2017),「房貸風險權數鬆綁 金管會添柴炒房」, 聯合報, 2017, 11, 8。 
3. 林左裕(2017),「央行、金管會釋利多 政府選前挺房市」, 好房網, 2017, 11, 15。 https://news.housefun.com.tw/tsoyulin/article/205058179225
4. The Economist (2020) “A Fuller Figure --- The ECB Considers Counting Owner-Occupied Housing in Inflation,” 2020, 2, 1.

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