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林左裕 國立政治大學 地政系特聘教授,國立政治大學總務長,華視空中學院「期貨與選擇權」主講教授,美國傅爾布萊特(Fulbright)基金會 駐校諮詢教授,對於台灣房地產市場深刻研究,觀點突出。
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企業多角化 不動產投資非必選

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#投資 #不動產 #機電 #現金流 #房價 #多空觀點
文/林左裕
 
國內汽車大廠傳出停止超過500億元的住宅開發投資案的新聞, 為此還需支付給營建、機電廠商及國際知名建築師團隊十多億元的違約金。據媒體報導:「當時只要貸款一簽、地一挖,就死了。」且該公司資深財會顧問亦指出:如果做了會死(指該投資案會讓集團現金流出現嚴重缺口),不做只是丟臉,死和丟臉你選什麼?」整個投資決策事件引起社會各界注目,也值得當成企業個案分析及國家產業發展方向的參考。
 
多數企業發展的書籍都會提到多角化或轉投資,而通常的決策指標會以專業能力與獲利性為考量。然企業多角化雖可能為本業提供其他獲利的管道,也可增加一風險分散的機制,但若所考慮選擇的標的產業是房地產業,且相較之下房地產業的獲利性高出多數的其他產業而吸引企業轉投資的資金,此現象即值得社會及政府省思了。
 
企業多角化 不動產投資非必選(資料照/好房網News記者李彥穎攝影)
台北市的商辦租金,2019年頂級辦公室年漲幅已經高達5.19%。好房網News記者李彥穎攝
 
房地產業的收益來源為最後的使用者,住宅開發後最後的使用者即是自住者或租用者,若不動產開發獲利性愈高,表示後續價格漲幅愈多,最後的自住者或租用者所支付之居住成本即愈高。簡言之,若產業著眼於轉投資於不動產業是基於不動產「比較好賺」,且若此思維普遍存在在投資者及社會氛圍中,則未來台灣的下一代將付出沉重的居住成本給這些汲汲營利的企業轉投資活動,對於年輕人的消費能力、生兒育女的意願、以及後續的經濟發展等問題,都將產生莫大的衝擊。
 
筆者接受科技部委託之研究案「房價與產業研發之關係」,以2008至2016年我國房價與企業研發投資之實證研究結果(林左裕, 2019)指出,房價漲幅愈高,其投資之高獲利性將吸引其他產業將資金移往不動產業,此過程將排擠該產業之研發預算、能力及成果,進而減少原產業直接投資的動能、工作機會及減緩經濟成長;且這些不動產投資非作為生產目的,而是「被動式」(passive)的賺取增值利潤,轉手後也將造成住宅或工業用使用者的成本上漲;而若推動不動產價格漲幅的原因是寬鬆的貨幣及財政政策而導致企業搶進不動產業的話,更將長期影響國民消費能力及經濟成長。以台灣過往諸多產業(如部份科技業、汽車業及食品業等)轉投資不動產業而房價飆漲但經濟成長遲緩的經驗來看,政府是有必要引導或鼓勵企業在其本業發展,甚至設立轉投資至不動產業的相關規範了(如相對於本業投資或研發之比例)。
 
以日本為例,在1990年代將房地產炒到最熱,銀行對不動產放款也十分寬鬆,甚至因爛頭寸而勇於超貸,到現在景氣不復以往的情況下,住宅土地價格僅最高點時的一半,而商用土地僅最高時的四分之一。相對的, 目前美國S&P 500股市價值的計算中,技術(含無形資產)價值佔總市值的比例超過八成。再看全球各產業的龍頭,特斯拉及台積電均是靠其技術及研發能力創造價值,而非轉投資至土地開發。因此筆者看上述本國汽車大廠壯士斷腕的決策,除了在財務操作上正確外,在企業專注於本業研發及投資更是明智的抉擇。政府更應擬定產業發展的戰略,引導各產業專注本業在本土生根茁壯,才是國家及人民的福祉!
 
參考資料
Lin, Tsoyu Calvin (林左裕, 2019) “The Relation between Housing Prices and Business Innovation,” International Journal of Economics, Finance and Business Management Studies, 5(1): pp.14-25 (科技部MOST 106-2410-H-004-162補助).

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