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林左裕 國立政治大學 地政系特聘教授,國立政治大學總務長,華視空中學院「期貨與選擇權」主講教授,美國傅爾布萊特(Fulbright)基金會 駐校諮詢教授,對於台灣房地產市場深刻研究,觀點突出。
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2021政府應拚「房市轉骨年」

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#房市展望 #打炒房 #新冠肺炎 #高房價 #多空觀點
文/林左裕
 
去(2020)年是充滿陰霾卻又驚奇的一年,自年初新冠肺炎疫情由武漢傳出並蔓延至全球後,世人即被「病毒」、「確診」、「封城」及「鎖國」等新聞字眼所淹沒,股市及房市等投資標的隨即因防疫措施限制人流而急凍。不料卻因各國政府實施寬鬆貨幣政策的猛藥又急遽反彈。台灣則因防疫措施得當,除了旅遊及餐飲業因國際客來台及本國旅客外出數減少而受衝擊外,股市與房市則自三月起因貨幣政策及海外的台資與外資來台而驚漲,至今熱潮仍方興未艾,根據媒體統計,股民去年平均每人賺超過40萬元。
 
但值得深入了解的是股市與房市間的差異。股票是純投資財,投資者獲利後可實現利得再到其他市場消費或投資,且因非民生必需品,不會排擠其他人的需求,因此具基本面的股市上揚對整體經濟及其他產業有提振的作用,此稱為「財富效果」(wealth effect);而不動產除了投資功能外,住宅又是家庭及個人最重要的必需品,市場的最終購買者或租用者需支付價格或租金。對住宅而言,過高的房價或租金將排擠其固定收入下的消費能量,進而拖垮經濟動能(林左裕,2020);對工業地產而言,價格被炒高後的用地將墊高最終生產者的成本,最後也將抑制廠商投資的意願。
 
2021政府應拚「房市轉骨年」(示意圖/好房網News資料照)
好房網News記者 陳韋帆/攝影
 
因此,政府及社會對不動產價格上漲的現象應是憂喜參半。若是經濟成長先上來,具基本面或購買力的動能推升房價可謂健康的成長;相對的,若是因寬鬆的金融政策或台、外資來台的資金行情炒高價格,則反而對後續的經濟及民生不利。此時政府即須祭出干預(intervention)手段以導正失序的市場,這些手段可自需求面及供給面著手。前者包括選擇性信用管制,如對多房者或建商餘屋限制貸款成數(Loa-to-value ratio)或年限、調漲不動產貸款利率、甚至回歸有紀律的貨幣供給等;供給面則可調漲囤房者等待增值期間之稅負,以及增加公部門的供給工具---社會住宅。同時對供、需多管齊下著手的不動產政策,方能引導房市及產業的正常發展。
 
去年底甫通過的「實價登錄2.0」將可減少預售屋炒作的亂象及價格資訊對買方不透明的公平問題,也可見政府對房市的態度已自央行楊總裁先前堅稱「房市是有基之彈」的不作為轉為「楊四條」的積極控管,也驗證筆者之前所述: 「政府的態度決定高房價」(林左裕,2012),這些政策的轉變,由消極放任至積極管理,將有助於未來不動產市場的正常運作,也可降低部分國人及公司習以炒作獲利的投機心理,我們應給予肯定。除了上述的政策調整外,對囤房的稅負手段尚未出檯,社會住宅的供給也要積極擴增,讓購屋及租屋市場邁向具負擔能力且可自由選擇的正常化。希望2021年能讓國人感受到政府「這次玩真的」,在防堵疫情成效之外,也在不動產相關政策上「轉骨成功」,未來讓居住者及產業用地使用者有合理且負擔得起、而非被黃牛炒高後的價格,才是成功的住宅及產業政策。
 
參考資料:
 
林左裕 (2020) “先前放火現在「喊燒」,央行望「房市」興嘆”,好房網,2020, 10,12, https://news.housefun.com.tw/tsoyulin/article/205058273430。
 
林左裕 (2012) “政府的態度決定高房價」,先探投資周刊”,#1701, 2012, 11, 30。
 

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