文／林左裕
筆者曾在美國聯邦準備理事會前主席葛林斯班(Alan Greenspan)的回憶錄讀到他對控制物價或通膨(Inflation)的做法，他比喻控制通膨就好像辦趴(party)，希望賓客能盡興，但又不能讓他們爛醉，所以在大家喝醉前就要把酒搬走了。這說明了維持消費活絡及物價穩定的重要性，不能讓消費縮手，卻又不能引發搶購的熱潮。
一般的消費者物價如此，房價更應有此控管的機制，因為每人都有居住的需求，不論是租或買。由於目前各國在計算通膨時，在居住類的指標僅納入租金價格，但因2009年美國次級房貸風暴後各國政府習以寬鬆貨幣政策(或量化寬鬆，Quantitative Easing, QE)救市，已持續將房價炒高；這次新冠肺炎疫情後美國更是加碼｢QE無限」(Infinity)以｢直接金融」的方式對債市及股市挹注資金(林左裕，2020)，各國群起跟進後，所引發的股市及房市買氣至今方興未艾，台灣因資金回流，市場熱度更是破表，但炒高的房價已讓社會發出抗議的聲浪。對於房價持續飆漲的問題，歐洲央行(European Central Bank)已提出將房價納入通膨指標計算的討論，且估計在歐洲若計入房價，則通膨將升高約0.3%(The Economist, 2020)，台灣的通膨若計入房價的話就更高了！
治房市如｢辦趴」 不要冷場也不應太嗨（示意圖／好房網News記者呂詠柔攝影）
既然住宅是民生必需品，因此在市場正常運作外，制度上應建立一調節的機制避免其過冷或過熱，此即｢反景氣循環」(counter-cyclical)的觀念。如在景氣低迷時以低利或降稅鼓勵投資；而過熱時則以升息因應。在房市溫度的指標中，則可以｢房價所得比」(price-to-income, PTI)為參考的基準指標，再以｢非首購」的貸款成數(loan-to-value, LTV) 及稅負(如囤房稅)進行機動調整。如此除了給政府在調節房市上有一具體之方向及依據外，對銀行放款及建商或投資者而言，也都有一可遵循之準則，市場才能穩定地運作，也可避免政策工具落後、常常緩不濟急的問題，此機制應可稱為房市政策工具的｢人工智慧」(Artificial Intelligence, AI)。
日本在1980年代景氣高峰時期，不動產價格急遽攀升，當時銀行業依｢土地(價值)不滅」的經驗法則對不動產採取寬鬆的放款，最高竟可借到市價的1.2倍，即貸款成數(LTV)為120%，當時日銀的作法是在熱錢過多下，｢把明年的漲幅也借給你」，這種｢順景氣循環」(pro-cyclical)的做法也讓當時日本的不動產價格扶搖直上，整體社會也競相投入不動產的金錢遊戲。結果熱潮退去後景氣無以為繼，就是長達多旬的衰退期，至今東京住宅土地價格僅約最高時期的一半，商用土地則僅剩兩、三成，可見調節機制與工具對市場穩定性及永續性的重要。
｢巴賽爾協議」(Basel Accord)中的｢資本適足率」(Capital Adequacy Ratio, CAR)為｢自有資本」佔｢風險性資產」的比率，要求銀行業不低於8%，之後發現股市高漲後較容易達標，反而鼓勵炒作股市而有順景氣循環的副作用。之後新版的規範才在分母中加計｢市場風險」及｢營運風險」，以及｢監理機關審查」，以避免市場過度擴張後的風險及可能的衰退(林左裕，2018)。因此，政府及業者均不應以見到不動產市場高漲為樂，在具有｢反景氣循環」調節機制下的市場，才能穩定且永續地成長。
參考資料：
The Economist (2020) ”A Fuller Figure --- The ECB Considers Counting Owner-Occupied Housing in Inflation, 2020, 2, 1.
林左裕 (2018) ｢不動產投資管理」p. 490, 智勝文化事業出版。
林左裕 (2020) ｢QE無限提供股市崩盤的防火牆」，好房網，2020, 4, 13, https://news.housefun.com.tw/tsoyulin/article/205058251955。
