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林左裕 國立政治大學 地政系特聘教授,國立政治大學總務長,華視空中學院「期貨與選擇權」主講教授,美國傅爾布萊特(Fulbright)基金會 駐校諮詢教授,對於台灣房地產市場深刻研究,觀點突出。
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治房市如「辦趴」 不要冷場也不應太嗨

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#量化寬鬆 #高房價 #巴賽爾協議 #打炒房 #多空觀點
文/林左裕
 
筆者曾在美國聯邦準備理事會前主席葛林斯班(Alan Greenspan)的回憶錄讀到他對控制物價或通膨(Inflation)的做法,他比喻控制通膨就好像辦趴(party),希望賓客能盡興,但又不能讓他們爛醉,所以在大家喝醉前就要把酒搬走了。這說明了維持消費活絡及物價穩定的重要性,不能讓消費縮手,卻又不能引發搶購的熱潮。
 
一般的消費者物價如此,房價更應有此控管的機制,因為每人都有居住的需求,不論是租或買。由於目前各國在計算通膨時,在居住類的指標僅納入租金價格,但因2009年美國次級房貸風暴後各國政府習以寬鬆貨幣政策(或量化寬鬆,Quantitative Easing, QE)救市,已持續將房價炒高;這次新冠肺炎疫情後美國更是加碼「QE無限」(Infinity)以「直接金融」的方式對債市及股市挹注資金(林左裕,2020),各國群起跟進後,所引發的股市及房市買氣至今方興未艾,台灣因資金回流,市場熱度更是破表,但炒高的房價已讓社會發出抗議的聲浪。對於房價持續飆漲的問題,歐洲央行(European Central Bank)已提出將房價納入通膨指標計算的討論,且估計在歐洲若計入房價,則通膨將升高約0.3%(The Economist, 2020),台灣的通膨若計入房價的話就更高了!
 
治房市如「辦趴」 不要冷場也不應太嗨(示意圖/好房網News記者呂詠柔攝影)
胡偉良認為,若打炒房政策不解營造成本的問題,預估未來5年「房價下跌機率趨近零」。圖/好房網News記者呂詠柔攝
 
既然住宅是民生必需品,因此在市場正常運作外,制度上應建立一調節的機制避免其過冷或過熱,此即「反景氣循環」(counter-cyclical)的觀念。如在景氣低迷時以低利或降稅鼓勵投資;而過熱時則以升息因應。在房市溫度的指標中,則可以「房價所得比」(price-to-income, PTI)為參考的基準指標,再以「非首購」的貸款成數(loan-to-value, LTV) 及稅負(如囤房稅)進行機動調整。如此除了給政府在調節房市上有一具體之方向及依據外,對銀行放款及建商或投資者而言,也都有一可遵循之準則,市場才能穩定地運作,也可避免政策工具落後、常常緩不濟急的問題,此機制應可稱為房市政策工具的「人工智慧」(Artificial Intelligence, AI)。
 
日本在1980年代景氣高峰時期,不動產價格急遽攀升,當時銀行業依「土地(價值)不滅」的經驗法則對不動產採取寬鬆的放款,最高竟可借到市價的1.2倍,即貸款成數(LTV)為120%,當時日銀的作法是在熱錢過多下,「把明年的漲幅也借給你」,這種「順景氣循環」(pro-cyclical)的做法也讓當時日本的不動產價格扶搖直上,整體社會也競相投入不動產的金錢遊戲。結果熱潮退去後景氣無以為繼,就是長達多旬的衰退期,至今東京住宅土地價格僅約最高時期的一半,商用土地則僅剩兩、三成,可見調節機制與工具對市場穩定性及永續性的重要。
 
「巴賽爾協議」(Basel Accord)中的「資本適足率」(Capital Adequacy Ratio, CAR)為「自有資本」佔「風險性資產」的比率,要求銀行業不低於8%,之後發現股市高漲後較容易達標,反而鼓勵炒作股市而有順景氣循環的副作用。之後新版的規範才在分母中加計「市場風險」及「營運風險」,以及「監理機關審查」,以避免市場過度擴張後的風險及可能的衰退(林左裕,2018)。因此,政府及業者均不應以見到不動產市場高漲為樂,在具有「反景氣循環」調節機制下的市場,才能穩定且永續地成長。
 
參考資料:
 
The Economist (2020)  ”A Fuller Figure --- The ECB Considers Counting Owner-Occupied Housing in Inflation, 2020, 2, 1.
 
林左裕 (2018) 「不動產投資管理」p. 490, 智勝文化事業出版。
 
林左裕 (2020) 「QE無限提供股市崩盤的防火牆」,好房網,2020, 4, 13, https://news.housefun.com.tw/tsoyulin/article/205058251955。
 

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