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林左裕 國立政治大學 地政系特聘教授,國立政治大學總務長,華視空中學院「期貨與選擇權」主講教授,美國傅爾布萊特(Fulbright)基金會 駐校諮詢教授,對於台灣房地產市場深刻研究,觀點突出。
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從「房價所得比」看「蝸居」現象

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#房價所得比 #蝸居 #高房價 #多空觀點
文/林左裕
 
近日有幾則關於國際間房市購買力與社會現象的新聞值得讀者關注。首先是香港的「房價所得比」 高居世界城市第一,亦即香港人以薪資的購屋能力是世界最低;其次是去年我國國民所得漲幅是過去十多年來最高的,這有拜國際級台商資金來台進行直接投資、工作機會增加之賜,應與美、中貿易戰後國際資金移轉及台灣防疫有成、外資信心提升有關;第三是台北的信義區及南港區陸續傳出國人住在貨櫃車廂的「蝸居」現象,在房價因寬鬆貨幣、低利率政策及囤房現象持續攀升下,社會財富分配的兩極化的確值得我們注意。
 
根據筆者(林左裕,2006, 註1)的研究結果指出,「房價所得比」與人口密度呈中、高度正相關,表示人口因工作機會、福利或低稅負而聚集,導致房價因居住或投資需求上漲,且漲幅超過所得成長,在國際間台北、北京及上海的房價所得比也都名列前茅,與香港一樣,均高過以人口密度繪出的迴歸線。而根據最近國際(NUMBEO, 2021, 註2)的統計,台北(註3)的房價所得比 (31.5) 高居世界第十,在亞洲僅次於深圳、香港、北京、馬尼拉、上海、孟買及可倫坡,而台中市(20.1)也高居世界第34名,竟與第32名的巴黎(21)差不多!國內各城市房價負擔能力持續惡化的趨勢真是值得政府及整體社會關注。
 
從「房價所得比」看「蝸居」現象(示意圖/好房網News資料照)
外資商仲高力國際1日公布今年第三季辦公室市場行情報告,台北市信義區的商辦租金年漲幅超過5%。好房網News記者李彥穎攝
 
「房價所得比」與「房價租金比」是國際間衡量房市負擔能力或泡沫常用的兩大指標,後者著重於基本價值,亦即市價偏離以租金還原後的基值愈遠,泡沫的程度愈大。此二指標若偏高,極可能是因上述的實質或剛性需求同時引發投資需求所致,政府的房市治理政策對此現象應有妥善對策,如非首購族貸款成數或持有稅的調整。以上述網站之國際城市比較,台北市區的「房價租金比」高達76.6,居世界第二高,僅次於首爾之87.7。因此從此二指標來看,「台北居,大不易」堪稱世界之最了!社會住宅、囤房稅及交通運輸等配套措施是刻不容緩了!
 
而「蝸居」的現象最早自香港披露,尤其是九七年回歸中國後簽訂CEPA協議,陸資大舉進軍香港,投資標的包括各類不動產,商用及店面的上漲排擠了原有的餐廳或商店,取而代之的是奢侈品及特種行業;而原來相對弱勢的香港人居住空間及品質則更退化為窳陋不堪的「蝸居」,且情況日益惡化。台灣因舊市區重劃及軌道運輸的暢通,因使用價值的提升引發使用者及投資者的青睞,在都市成長的演進過程結果值得肯定,但若「蝸居」的現象持續初出現、甚至惡化,則政府在追求成長得過中,應留些空間思考社會資源的「公平分配」,也才能解決資本主義下「市場失靈」(market failure)的問題,這也是政府存在的目的。對岸則將「蝸居」視為「低端人口」,尤其是外來的打工「蝸居」族群,一律掃蕩清除,短時間內眼不見為淨,但人口聚集於此自源於需求,防堵終究不能解決根本問題。
 
最後值得欣慰的是我國國人沉悶十多年的薪資終於有較明顯的漲幅,這對於提升房屋購買力不啻是劑強心針,若能在直接投資及工作機會的加持下,輔以各項抑制炒房的配套措施,讓房價所得比逐漸下跌且趨於穩定,除了可提高民眾的購屋能力外,也能讓未來的房市免於暴漲暴跌,對於房市的活絡及永續發展,都是正面的,值得政府、社會及業者一起支持。
 
附註:
1.林左裕 (2006)不動產證券化之簡介及對不動產投資者之影響,建築與環境,#68,pp. 32-37。
2.NUMBEO (2021 )Property Prices Index 2021 (numbeo.com) , https://www.numbeo.com/property-investment/rankings.jsp.
3.此網站將台北列為”Taipei, Taiwan”,應是「雙北市」。
 

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