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林左裕 國立政治大學 地政系特聘教授,國立政治大學總務長,華視空中學院「期貨與選擇權」主講教授,美國傅爾布萊特(Fulbright)基金會駐校諮詢教授,對於台灣房地產市場深刻研究,觀點突出。
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疫情延燒下的不動產投資策略

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#新冠肺炎 #疫情 #投資 #房地產 #房貸 #多空觀點
文/林左裕
 
新冠肺炎疫情在上(五)月自台灣雙北蔓延開來,截至五月底全國已累計超過七千人確診及百餘人死亡,使得我國在疫情上半場有「防疫模範生」之稱在短短兩周內即告破功。防疫專家認為新冠病毒一旦進入社區,就出不來了,這也預告全民接種疫苗的時代來臨,民生及產業面對病毒持續的變異也需有所調整因應。
 
根據世界各國不動產市場的經驗,由於限制人流、群聚、甚至封城以及受未來不確定性的影響,疫情初期確實對多數不動產產業以及股市有顯著的影響,由於時程漫長,影響約可分為兩階段。第一階段是因確診數及死亡數激增而導致恐慌(panic)下殺的衝擊。以美國及歐洲為例,去年的疫情在二月對市場產生龐大的賣壓,此類的恐慌賣壓常常因投資者不理性、或因融資壓力、或因基金經理人有發布下一季報表績效之壓力而常導致超跌的現象,亦即市價跌破基本價值的情況,也因此恐慌的賣壓常引發金融風暴(financial crisis)。以美國為例,去年的疫情使市場在二月急轉直下,所幸川普政府及時推出「無限量化寬鬆」政策後才使市場在三月初止跌回升,之後產業才得以依基本面百家爭鳴(林左裕,2020a, b)(如圖一所示)。
 
疫情延燒下的不動產投資策略。(示意圖/好房網News記者羅力元攝影)
台北市文山區街景(好房網News記者羅力元攝影)
 
以不動產投資信託(Real Estate Investment Trust, REIT)為例,在疫情期間國際的REITs平均約跌二至三成;而美國REITs中的實體零售業及旅宿業約跌五至六成;辦公室及住宅大樓出租則可能因遠距工作之故而跌二至三成;工業地產則因倉儲物流需求殷切使跌幅僅低於一成;最值得注意的是數據機中心的地產因遠距上班上課、網路購物等頻寬需求而逆勢上漲超過兩成。可見疫情對所有產業及對不動產的需求有程度不同的衝擊(如圖二所示)。
 
疫情對不動產第二階段的影響是疫苗的開發及接種的普及程度,由於新冠肺炎病毒持續變異,未來疫情將流感化,未施打疫苗或體內無抗體者之國際流動性及人身安全性將嚴重受限,整體社會及經濟之發展也將持續受到影響,因此民眾施打疫苗的普及率將高度牽動不動產市場的動能。由於歐美去年對抗病毒過程中歷經慘痛的教訓及難以計數的死亡案例,因此其疫苗的發展及接種率至今大幅領先亞洲國家,根據經濟學人統計,美國及紐西蘭在今年截至四月的住宅不動產市場已隨疫情之紓緩而有一至二成的漲幅,可見如同飲食一樣,即使在疫情期間,住宅的剛性需求就像侏儸紀公園電影的台詞一樣--- 就好像「生命」,終究會找到出路。只是飲食需求不是進餐廳享用,而是以外帶或自行烹煮替代;而實體樣品屋短期間雖等不到客戶,若改採線上看屋或虛擬實境及網路協商等方法,仍能獲得自住需求者的青睞。
 
最後值得注意的是,我們常從需求面探討市場或價格,但若因疫情嚴峻而影響供給,如因限制群聚而缺工或導致工程延宕,也將使房市因供給減少而有止跌的效應。而國際間也因疫情的爆發而在簽訂契約時多加了「不可抗力因素條款」,以增加買雙方的彈性空間。最後是為了遠離擁擠的人群,在可遠距工作的情況下下,美國郊區的房市需求大爆發,這也可提供給國人以往偏好在交通便利處居住的選址策略而在疫情延燒下另一個參考。
 
圖一、新冠肺炎疫情期間及無限QE下美國REITs的走勢圖。資料來源: Chong and Phillips (2021)
新冠肺炎疫情期間及無限QE下美國REITs的走勢圖
 
(註: 圖右方上曲線為SPX REIT, 中為REIT-DJ, 下為REIT-EVW)
 
圖二、美國不同業種之REITs在新冠肺炎疫情嚴重時之年化報酬率。資料來源: Goldman Sachs (2020, 4)。
美國不同業種之REITs在新冠肺炎疫情嚴重時之年化報酬率
 
參考資料:
 
林左裕 (2020a)武漢肺炎疫情下的恐慌投資學,好房網,2020, 2, 10。
林左裕 (2020b)「QE無限」提供股市崩盤的防火牆,好房網,2020, 4, 13。
Chong, J. and G. M. Phillips (2021) “COVID-19 Losses to the Real Estate Market: An Equity Analysis,” Finance Research Letters, 2021, 5, 9.
Goldman Sachs (2020) Impact of COVID-19 on the Real Estate Market, 2020, 4, 24.
 

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