文／林奇芬
最近幾則新聞，感受到房地產市場的陣陣涼意。一是與豪宅有關，一是與全台空屋有關。二者，都可以感受到房地產市場的危機重重，可能不需要太久，房地產業將從過去人人艷羨的高暴利行業，淪為需要政府拯救的艱困行業。
房市交易冷清，房產業寒冬也跟著到來 (翻攝google map)
新屋房屋稅大增，有錢人也怕怕
有關豪宅事件是台北市房屋稅暴增，讓持有豪宅民眾每年要付出上百萬元房屋稅，增添豪宅市場寒意。由於台北市在2014年7月實施房屋稅修正條文，新領使用執照並交屋的房屋，房屋標準單價調高1.6倍，若再加上符合豪宅標準的懲罰性稅率，讓部分新完工豪宅每年房屋稅高達數百萬元，連有錢人都叫苦。
據聞，因為房屋稅大增，讓購屋的有錢人都嚇一跳，不僅想要延後交屋、有些與建商產生糾紛，或甚至急著委託仲介賣屋。由於新屋房屋稅大增，建商手上的預售案或新成屋，勢必更難消化，此將成為建商長期承受的財務壓力。而未來民眾購屋，也可能捨新取舊，因為越新的房子，房屋稅越高，持有負擔越重。
155萬戶空屋，該怎麼消化？
不動產仲介公會與建商公會龍頭業者，日前拜會行政院長毛治國、財政部長張盛和，及內政部長陳威仁等三首長，為房市提出三大建言，包括全台155萬戶空屋應由政府統籌銀行，為購屋族提供1成低自備款的專案融資，以及房地合一退場、奢侈稅轉型，最後希望落實合宜住宅政策。
這三項建言，看起來業者最迫切希望的是，排除奢侈稅與房地產合一稅，以避免對已經雪上加霜的房地產市場，再帶來更沉重的打擊。同時，業者呼籲政府，對155萬戶空屋，提供低自備款(10%)、低利率(1%)的專案融資，顯示業者非常擔心台灣房市已進入停滯狀態，需要靠政府用特殊手段來刺激購買。
新北市空置住宅數量最龐大
根據行政院主計處2013年4月公布的統計數字，全台有805.7萬戶住宅，其中有19.3%為空閒住宅，也就是全台空屋155萬戶。這是到2010年底為止的數字，若再加上過去4年新完工住宅，以及建商手上未完工的預售案，整體房屋總數還要再往上加。房屋總量增加、買氣萎縮，可以想見，台灣空屋絕對不只155萬戶。
按照主計處統計至2010年的數字，空屋數量最大的是新北市、台中市與高雄市，分別有32.8萬戶、19.8萬戶與16.9萬戶，可能是未來房價修正壓力最大的地區。相較之下，台北市空屋率最低，空置住宅約12.2萬戶。
別妄想銀行提供低利房貸
建商期待政府出面，協調銀行對空置住宅提供低利房貸，協助青年購屋。但事實上銀行房貸放款能力已達上限，建商的算盤可能落空。根據中央銀行統計，到去年11月底，民眾購置住宅貸款餘額達5.84兆元，修繕貸款0.24兆元，再加上建築貸款1.61兆元，三者合計7.69兆元，金額創歷史新高。
台灣去年GDP總產值為15.4兆元，房地產相關貸款餘額高達GDP的50%，已經超過國際認定要在40%以下的警戒線。因此，央行一直要求銀行限縮房貸，不再過度集中放款在房地產業，也是為了做好風險控管。在房貸餘額已達上限，建商還期待銀行幫忙，來消化過度供給的房地產，幾乎是不可能的事。
在各縣市調高土地公告現值、房屋評定價格之下，房屋持有成本大增，同時，買新屋成本還要高於舊屋許多。再加上空置房屋數量龐大、房貸餘額已達上限，對於手上還有大量房屋的地產公司，將帶來重重壓力，房地產業未來將面臨艱困時刻。
