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林奇芬 林奇芬曾任Money錢雜誌社長,Smart智富月刊社長、總編輯,擅長將艱深難懂的財經議題,翻譯成大眾能懂理財知識,著有「藏富─我用基金賺到一輩子的財富」等書。
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四不管地帶的預售屋

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文/林奇芬

成屋市場有許多管控工具,如實價登錄、貸款成數、奢侈稅、所得稅等,但預售屋市場卻是四不管地帶,也難怪央行總裁彭淮南也擔心地說,預售屋像期貨。

台灣央行總裁彭淮南,最近憂心忡忡的對大眾說,「利率不會永遠這麼低」,提醒大眾注意房市風險。總裁此話一出,市場開始揣測,是不是台灣央行要準備升息了?不過,從目前美國還續推QE,全球利率維持低檔之下,台灣要談升息,可說是八字還沒一撇呢。在低利率、貨幣寬鬆、再加上近期熱錢流入的環境下,房市蠢蠢欲動,彭總裁不得不先心戰喊話。

預售屋像期貨,彭淮南最擔心

在立委質詢下,彭淮南說出他內心最擔心的,是預售屋房價無法可管。「預售屋像期貨,只付了10%保證金,但卻帶動房價上漲。就像石油期貨價格會影響現貨價格。」彭淮南擔心,無法可管理的預售屋市場,造成房市假象,讓房價居高不下。

其實,9月份全台房屋移轉棟數,除了台北市之外,大多呈現下跌的走勢,顯示台灣房市交易有轉冷現象。另外,最近新聞報導指出,新北市空屋數高達33萬戶,林口、淡水、三峽,空屋數最多,顯示成屋市場有不小的潛在賣壓。成屋市場交易轉冷、房價持平,有較多資訊可掌握,包括房屋移轉棟數、實價登錄資料等,但預售屋市場是冷是熱,沒有具體數據可掌握,也沒有政策工具可限制,只憑建商與投資客口頭喊話,造成真正的四不管地帶。

一不管,沒有貸款壓力與限制。

像彭總裁所說,預售屋只是先繳個簽約金,接下來可能分二到三年的時間,分期繳工程款,等到房屋完工過戶才需要辦理貸款,在完工交屋前,購屋者所需付的資金非常有限。因此,有些投資客可能僅繳了10%簽約金,就可每坪加價幾萬元轉手,由於不需要跟銀行貸款,也不可能受到央行對於特定地區或豪宅,貸款成數限制的約束。只要投入少許資金,就可以賺取大額暴利。

二不管,沒有實價登錄要求。

實價登錄僅對於成屋買賣過戶,才有登錄要求。預售屋未牽涉到過戶,因此,價格資訊完全無需揭露,買賣雙方無從得知真實價格,購屋者不僅無法掌握附近推案的成交價格,甚至同一建案其他戶的實際成交價格也無法得知,房價透明度低,可以任意喊價。

三不管,沒有實際銷售戶數資訊。

許多建案掛上「完售」的招牌,但究竟是否完售,沒有人知道。建商可以非公開管道進行銷售,宣稱是建商保留戶,或是投資客轉手的限量銷售戶,購屋者無法查證實際資訊。

四不管,沒有奢侈稅二年移轉課稅限制。

2011年6月推出奢侈稅,對於在一年內移轉房屋者,課予15%,二年以內10%奢侈稅,此有效的抑制了成屋市場的投資客,不得進行短期買賣。但預售屋市場並沒有過戶問題,無法限制短期的買賣合約移轉,因此,奢侈稅上路後,投資客退出成屋市場,反而轉戰預售屋市場。由於目前沒有具體方法限制投資客短期買賣預售屋,也無法課稅,因此造成部分地區預售屋價格,在投資客炒作下快速飆漲的怪現象。

總體來說,在現有房市制度下,預售屋處於四不管地帶,也成為投資客與建商最容易掌控房價的市場,也難怪連我們的10A總裁都頭痛嘞。

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