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林奇芬 林奇芬曾任Money錢雜誌社長,Smart智富月刊社長、總編輯,擅長將艱深難懂的財經議題,翻譯成大眾能懂理財知識,著有「藏富─我用基金賺到一輩子的財富」等書。
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房子買不起? 不如考慮買買不動產基金

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#林奇芬 #房地產 #基金 #股票 #REITs #多空觀點

文.圖/林奇芬

房地產是亞洲人的最愛,過去幾年新加坡、香港、台北的房價漲幅驚人,讓這幾國政府不得不出面打房。而目前東南亞股房市皆熱,不只是東協股票基金大漲,去年以來台灣人還興起買房團,組團去東南亞、日本買房子的熱潮一波接一波。

 
 
不過,跨國買屋有資金、稅負、管理、流動性等繁雜的問題,想要搶賺全球房地產財富,小額投資人不仿透過買全球不動產基金、REITs基金,一樣能搭上房地產上漲列車。
 
房地產基金買股票與REITs
 
一般不動產基金投資的標的有二種,一是買不動產開發公司的股票,只要房地產市場交易熱絡,則不動產開發商的業務成長、獲利增加、股價上漲。例如台灣房地產業者長虹、華固等,近年都交出穩定獲利的績效,股價也有所表現。另一種投資標的,則是購買不動產證券化產品REITS,例如富邦一號,國泰一號等。把不動產標的證券化,讓小額投資人參與當房東,一起分享租金收益。
 
大部分的房地產基金,二種標的皆有投資,而報酬率高低還是受到房地產市場景氣影響較大。例如,當房市不景氣時,開發商業績下滑,獲利減少、股價下跌。而不景氣時雖然有固定房租收益的REITs較具穩定性,不過,若發生像美國次貸風暴危機,房地產價格暴跌,REITs的淨值估算也會受到影響,投資人拋售下同樣有下跌風險。
 
亞洲房市創新高,歐美跌深反彈
 
由於這一波金融風暴的震央,來自於美國次貸危機,並進而引爆歐洲經濟危機,美國、歐洲房地產市場都歷經了大跌的修正,相較之下,亞洲房地產市場反而呈現逆勢上揚的走勢,並創下新高紀錄。若統計近五年亞洲不動產基金表現,平均報酬率達16%,歐洲不動產基金則為負17%,就可以知道這二個區域,房地產市場的落差。
 
不過,近三年來全球房地產市場則呈現復甦走勢,包括亞洲不動產續創新高,基金平均報酬率高達49%之外,即使是房地產震央美國與歐洲,近三年來也呈現跌深反彈的走勢,美國房地產基金近三年平均漲幅也有41%,歐洲房地產基金平均漲幅有37%,若投資全球型不動產基金也有36%報酬率。
 
 

各類房地產基金平均報酬率(圖/林奇芬)

 
投資全球型不動產基金,較靈活有彈性
 
由於目前全球利率處在低檔,景氣也呈現緩慢復甦趨勢,對於房地產市場的發展較為有利,因此,現階段仍可以投資不動產基金。不過,在區域選擇上,建議仍以全球型不動產基金為主,可以分散投資市場、降低風險。
 
若觀察全球房地產指數可以發現,目前亞洲房地產指數已經突破2007年高點,創下新高紀錄,個人認為不宜過度追高。但亞洲市場中,日本房地產市場在日圓貶值效益下,呈現大漲走勢,反而是今年的黑馬。
 

MSCI全球房地產指數 (資料來源:MoneyDJ/iQuote,統計日期2000/1--2013/5)

 
此外,美國房市雖未明顯復甦,可是美國房地產指數已經大幅回升,目前距2007年高點不到二成空間,相對之下,歐洲房地產則受衝擊最大,目前才剛從谷底回升,未來成長空間也最大。但整體而言,在資金寬鬆下,有助於全球房市穩定復甦,持有全球不動產基金仍然可以搭上景氣順風車。

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