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莊孟翰30年磨一劍 洞悉房市大小事

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撰文-蔣順蘭  攝影-羅挺倬

說起莊孟翰對於房市的預言,總是精確又中肯,獲得不少業界的肯定。他說,之所以研究房地產可以如此透徹,主要還是因為人生經歷過好幾次房地產市場的大循環,親眼目睹了房地產的大起大落,「眼見樓起、眼見公司倒」。也因為人生經歷豐富、研究專精,不僅累積了不少市場經驗法則,也能將房市看得更徹底。

莊孟翰回憶,大學時就讀中興法商地政系(現為台北大學地政系),是他第一次與房地產的親密接觸,不過當時的他卻對房地產沒有太大的興趣,一心想要轉到商管學院,因此離開了房地產市場。沒想到畢業後、服完兵役,剛好有朋友在建設公司上班,因緣際會之下又再度踏入了房地產業界,同時也一邊開始就讀研究所,接著一路就此轉往學界,成了房地產專家。

莊孟翰說,當時大學剛畢業的他,給自己一個人生目標,希望可以早日達成月收入1萬元的夢想,誰知道還不到幾個月,竟立刻就達成了這個目標。當時他還記得,台北市松山區育達商職附近的新房屋,1坪約2萬多元;而國父紀念館對面的「彩虹大廈」也剛完工,一坪約3.8萬元,當時傻傻的他就選擇購買了育達商職旁的新屋。

「誰也沒想到,彩虹大廈後來會變成台北市的住宅區地王,1坪要130萬元以上!」莊孟翰說:「育達商職旁邊的房子雖然也有漲,不過漲幅絕對沒有彩虹大廈來得高,這也映證了十年河東、十年河西,誰也拿不準房地產市場下一步究竟會發展成什麼樣。」

見證多次房市起伏

努力工作、存錢就可以買房子,是他那個年代年輕人的夢想。莊孟翰說,民國62年到63年期間,台灣剛好面臨第一次石油危機,在「有土斯有財」的保值概念下,台灣房地產價格上漲了至少1.8倍,當時他眼見著房地產開始往上衝、飛速飆漲,這也是台灣房地產第一次暴起向上衝刺的力量。

第二次石油危機發生在民國79年至民國80年間,當時台灣房價再度上漲1.21倍,台幣不斷地升值,所有的游資幾乎都回到台灣房地產市場,因此當時最興盛的事業就是踏入房地產領域。莊孟翰說,誰也沒有想到民國80年過後,在房地產一片榮景的情況下,卻遇上了中共試射飛彈,再加上資金外移等問題,台灣房地產就此進入了蕭條冷凍期,長達將近10年,不少仰賴高槓桿操作的中小型建商機乎都倒光了,就連上市櫃的大型建商,財務體質也往往受傷很深,最多一度有200多家建商倒閉,重創房地產業界。

直到民國92年SARS(嚴重急性呼吸道綜合症)危機過後,房地產才又復甦,就此進入第三波的高峰期。莊孟翰說,歷經3次房市的起伏,原本在業界的他,轉往學界後,直接縱向研究台灣的房地產發展歷史,再加上當時的社會情境與歷史脈絡,漸漸獲得對於房市的縱向研究分析。

金融海嘯、房市暴漲,直陳政府無所為

莊孟翰表示,民國92年的房市大漲,照道理說應該到民國97年到98年間就應該停止,因為當時國際正爆發金融海嘯,重創國際經濟市場,但也因為游資過多,加上中國崛起,反而加速了亞洲的房地產市場炒作風氣,台灣就在這波內外同時加溫的情況下,房地產暴漲不止。

莊孟翰批評,政府就是塑造各種利多假象的背後元兇。台灣經濟過度仰賴出口的情況下,國際間的一舉一動都將嚴重影響台灣的經濟發展,尤其民國99年兩岸簽訂ECFA(Economic Cooperation Framework Agreement,兩岸經濟合作架構協議)後,更讓台灣過度仰賴中國的一切資源,「中國只要打個噴嚏、台灣就要住進加護病房」。

房地產市場原本應該已經到了頂點,是時候要往下修正了;但在低利率、高游資的市場中,再加上政府持續發放各種利多消息後,居然不跌反漲。尤其是台北市的房價,已經漲到一般民眾根本無力負擔,加深全台M型化房價的趨勢,再加上陸資、港資紛紛來台炒房,政府也根本無法分辨資金來源與走向,就任憑外資、陸資將台灣人辛苦賺的錢當成提款機,根本是無力的政府。

莊孟翰感嘆,台灣人的薪水不增反退,已經比13年前的薪資水準還要差。在GDP不斷下修到「保2」的情況下,房市實在沒有理由好;但在政府、業者的共犯結構下,政府卻毫無警惕房市過度膨脹將帶來的危機,而內政部、中央銀行、賦稅署等各單位又無法整合房地產政策,各行各的路,更讓台灣民眾無所適從。

舉例來說,實價登錄後到底要不要實價課稅,可能就得牽涉到好幾個部門的問題;而都更政策到底該怎麼修訂,至今也沒有人願意解決。眼見著房市政策毫無改進,莊孟翰多次建言政府應該要積極改革房市,卻都沒有得到正面的回應。他表示,像是政府應該要多推出社會住宅政策,也得顧慮金融業系統性危機,這些較廣、較深的議題,政府都不願面對,受害最深的還是台灣民眾。

房市漸冷,預測明年房價跌15%

也因為經歷了3次房市循環,加上深刻分析台灣縱向、橫向的房地產經歷,莊孟翰總能預言最精準的房市走向。他表示,房市的確已經開始疲軟衰退,尤其從買賣移轉棟數就能看出,交易量的確不斷減少,也代表台灣人的房市信心開始減弱。

莊孟翰舉例,今年4月中,有個印尼華僑一口氣買下高雄市政府對面「都廳苑」3間店面、6間豪宅,看起來好像房市回溫,不少業者也都以「輪漲理論」順勢推銷,吸引北部投資客南下購屋,然而,「這都是房地產業者所拱出來的假象。」

莊孟翰表示,台灣房地產景氣循環終究脫離不了「北部先漲後跌、中南部後漲先跌」以及「市區先漲後跌、郊區後漲先跌」的傳統模式,在交易量逐漸萎縮、購屋人信心不足的情況下,再加上奢侈稅已經滿1年,不少投資客開始拋出手中餘屋,實價登錄又已經上路,未來房地產市場,只有悲觀不會樂觀。

尤其是台北市非市中心的郊區,像是南港、內湖號稱開價破百萬元的建案,以及較多新建案的新北市重劃區,應該都有10%到15%的跌幅;而中南部更是具有後漲先跌的特性,當供給遠大於需求的時候,再加上新成屋數量不斷增加、房價普遍高漲,自然會讓民眾購屋意願大幅衰退,從今年928檔期就可以略知一二。

宜蘭農家子弟,終生努力打拼

雖然莊孟翰預測房市精準,也對台灣房市發展瞭若指掌,不過他卻沒有成為炒房的一份子。莊孟翰玩笑著說,其實以前也曾有過2、3間房屋,不過也因為曾經擔任保人,因此房子少了一半,只剩下一間是自己住的。

莊孟翰回憶,剛考完大學聯考的他一心想要離開宜蘭農家,努力到台北求學,當時也沒有特別去想未來要做什麼,唸完書順勢到建設公司上班,也順勢再念碩士、博士,而成為一位老師。當時的社會安定,年輕人只要努力就可以存到一定水準的金錢,也可以買到相對應的房屋,創造美滿的家庭與人生。

回想當時努力求生存的過程,莊孟翰感嘆,現在的年輕人面臨到的卻是無比的險境與困境。政府沒有辦法解決就業、買屋等民生問題,讓現在的年輕人找不到人生的方向,也只能好自為之,即便房價真的下修,但台北市中心的高房價卻是一去不回頭,年輕人的薪水也是如水流,永遠漲不起來。

雖然已經屆齡退休,不過莊孟翰依舊熱衷於教學,仍在淡江大學繼續教書,也持續在政府各單位擔任委員、專家。即使對未來不見得樂觀,但是他依舊想要提供台灣更光明、更具有希望的政策建言。

人物介紹:

灰白的頭髮、無邊框的眼鏡、身上永遠穿著那一襲饒具復古風情的西裝外套,讀者對他一定不陌生。淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰,名字不僅時常出現在媒體報章雜誌上,經歷過房地產市場高低起伏的他,更是全台屬一屬二的房市分析大師,也是研究台灣房地產史的第一把交椅。
 

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