好房網News記者李彥穎／高雄報導
央行信用管制持續發酵，換屋族貸款困境浮現。高雄市不動產代銷經紀商業同業公會理事長謝哲耀指出，打炒房政策衝擊下換屋族成為最大受災戶，因為在不動產放款集中度限制下，銀行額度優先篩選，許多具剛性需求的換屋族被排除在外。央行統計換屋切結貸款占總房貸戶數比例，已從過去平均10％降至2026年2月的4.8％，幾乎腰斬，謝哲耀形容出現「換屋貸款孤兒」潮，呼籲第二戶貸款成數恢復7至8成。
業者：政策一刀切 換屋族交屋卡關
謝哲耀表示，央行政策轉彎速度過快，過去購買預售屋的民眾原先評估可透過換屋貸款完成交屋，卻在政策宣布後一個月內即被告知無法取得貸款。許多換屋主已準備自備款，因家庭人口增加需要更大居住空間，也已購入預售屋，卻因貸款受阻無法順利交屋，衍生大量貸款爭議。
謝哲耀分析，在不動產放款集中度限制下，銀行於有限額度內優先篩選放款對象，使許多具剛性需求的換屋族被排除。實務上更多情況是民眾尚未正式送件，銀行即已婉拒第二戶貸款申請，導致換屋需求無法被滿足。
18個月切結制名存實亡 數據呈現斷崖
根據央行統計，換屋切結貸款占總房貸戶數比例，過去平均約10％，至2026年2月已降至4.8％，降幅近半。謝哲耀引用央行報告數據指出，9月19日新制實施前，切結18個月制度占總放款比率仍有11％；但9月19日之後至12月統計，已降至4.88％。他認為數據顯示銀行實際承作意願大幅下降，反映切結18個月制度形同虛設，更多換屋需求在送件前即遭阻斷。
業者提兩大解方 盼恢復市場正常輪動
針對上述困境，謝哲耀提出兩大建議。第一是檢討不動產放款集中度限制，建議回歸《銀行法》第72條之2規範，讓銀行擁有更充足放款空間，以滿足首購族及換屋族剛性需求，提升市場正常交易量。
第二是建議第二戶貸款成數恢復至7至8成。謝哲耀表示，第二戶貸款放寬才能回應真正換屋族的居住需求，同時帶動市場輪動，讓建商恢復開工與推案意願。
謝哲耀強調，隨著家庭人口變化、子女成長、高齡化社會來臨，以及房屋老化衍生的結構與安全問題，換屋本就是正常且必要的居住需求。加速換屋循環不僅能增加市場流動性，也有助釋出更多中古屋供給，讓更多屋主投入公益出租與社會住宅市場，並促進政府推動的危老重建與都市更新政策，使住宅政策更具一致性與延續性。謝哲耀呼籲政府正視後續對營建、裝修、代銷等相關產業的衝擊，儘速調整第二戶貸款限制。
