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住宅為北冷南熱 商用不動產則熱度持續

#房市 #住宅 #南冷北熱 #劉佩真

工商時報 劉佩真/台經院產經資料庫研究員、APIAA理事

合計2019年1~4月六都建物買賣移轉件數年增率為7.6%,其中以高雄市的23.5%表現最佳,而新北市、桃園市、台中市、台南市增幅介於4.5~9.1%的區間,至於台北市相較於2018年同期則衰退4.2%,反映南北表現不一的局面。至於2019年以來商用不動產熱度則持續,不論是景氣能見度最高的台北市辦公室租賃市場,或是2018年交易才轉為成長的商用不動產投資買賣市場,亦或是2017年開始每年交易均突破1,000億元關卡的土地市場,首季表現依舊可圈可點。

首先就住宅市場而論,2019年4月六都建物買賣移轉件數較3月上揚4.1%,主要有鑑於國內房貸利率持續維持低檔,增加民眾購屋信心,加上329檔期傳統旺季效應的加持,以及新案或中古屋的賣方加速出脫房產,進而略微拉大讓利幅度與議價空間等因素,其中台北市月增率9.1%表現亮眼,其是受惠於換屋族群、高資產客群看屋意願轉趨積極,使中大坪數、中高總價產品需求攀升,而4月六都之中僅有高雄市月增率呈現負數態勢,主要是3月橋頭重劃區大量交屋拉高基期的因素所導致;若以2019年4月六都建物買賣移轉件數年增率而言,則達到28.1%,其中尤以高雄市的48.2%年增率逼近五成表現最強,反映近期高雄投資置產比例增加、自用買方購屋思考時間縮短、基期相對偏低等現象,其餘五都同步出現雙位數的成長力道,主要是受惠於遞延性買盤的持續回流。

台北市辦公室租賃市場的供不應求結構依舊存在。圖為台北信義區商辦大樓。圖/本報資料照片

台北市辦公室租賃市場的供不應求結構依舊存在。圖為台北信義區商辦大樓。圖/本報資料照片

其次在商用不動產方面,以台北市辦公室租賃市場而論,2019年首季持續呈現空置率下降、租金水準上揚的活絡局面,其中整體空置率僅剩4.4%,而租金價位則再度來到18年以來新高水準,信義計畫區也創下歷史新高水準,顯然台北市辦公室租賃市場的供不應求結構依舊存在,況且亦有頂級辦公室租金水位不斷拉升的加持。

而2019年第一季商用不動產投資買賣、土地交易金額更是分別較2018年同期成長282.84%、48.42%,前者主要是受惠於製造業產能回移及倉儲物流需求,同時投資型買家逐漸進場,推升台北市、台中市、高雄市的商用不動產投資買賣市場,後者土地交易方面,則仍是由不動產開發商擔任主要購買者,顯然土地市場交易仍延續2017~2018年以來熱絡的情勢,主要是不動產開發商積極攻佔住、商、工業等土地。值得一提的是店面商圈部分,原先台北市政府擬將閒置一年以上的店面課徵空屋稅,但市場研判初步效果將有限,畢竟隨著近年經濟成長趨緩,逐漸發展出低成本、低消費及微型化的商業模式,包括夾娃娃機店、迷你KTV、自動販賣機、彩券行皆為微型化商業的代表,不排除房東會以此方式或是特賣會型態來暫時逃避繳稅,如此一來,對於東區商圈的整體發展並無實質改善,反而使商圈到處充斥低度營業項目的店面。因而後續台北市政府改以推出創人才、造亮店、活街區、促轉型、推好遊等概念,來成為整治北市東區店面商圈的主軸。

事實上,由於東區商圈擁有板南線、文湖線的兩條捷運之交通便利因素,加上忠孝東路、復興南路、敦化南路更是坐落台北市黃金的精華地段,因此東區商圈仍是有著絕佳的區域地理競爭優勢,在此情況下,若要支撐東區商圈的高租金行情,則恐需引進不同型態的零售複合店面、高附加價值的行業鏈,一方面引進人潮,另一方面更是需要拉高人潮消費的客單價,從此層面來著手進行東區商圈的轉型。



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