好房網News記者王震濂／台北報導
財政部國產署公告第4批國有土地設定地上權開標結果，因為南區分署停班停課，全台開標2宗，決標權利金總金額達3億1754萬餘元，也出現首次有宗教團體來參與投標。其中基隆市仁愛區504坪土地由法鼓山佛教基金會得標，溢價率12.11%，創下基隆自2021年以來，再度標脫國有地上權的紀錄。該地緊鄰廟口夜市與成功市場，周邊生活機能極佳，顯示精華區資產稀缺性。
地上權土地是什麼？購買地上權建案有哪些注意事項？
財政部國產署指出，地上權是指買方僅取得房屋所有權與土地使用權（通常為70年），而未持有土地所有權的開發模式。雖然入手門檻較一般所有權建案低，但後續費用與融資條件截然不同：
●地租負擔：每年需繳納約申報地價3.5%的地租（部分隨申報地價調整）。
●貸款成數：金融機構對地上權建案核貸成數普遍較低，利息可能略高。
●殘值歸零：使用年限屆滿後土地與建物需歸還國家，增值空間受限。
以這次地上權為例，國產署表示，案件分布全台9個縣市，台中市、台南市各3宗，桃園市2宗，新北市、基隆市、宜蘭縣、新竹縣、南投縣、高雄市各1宗，合計面積約4.53公頃，權利金底價總計34億7178萬餘元，地上權存續期間皆為70年，地租年息率3.5％。雖然因為南區分署停班停課，僅就北區及中區分署10宗土地開標，但南區分署本批次4宗標的將順延至25日，併同5月25日公告招標的指定產業招標設定地上權（資格標）開標。
莊思敏指出，觀察這次基隆市仁愛區土地，近兩年基隆捷運效應，加上港區再生計畫，市中心房屋買賣活絡，位於核心生活圈，周邊涵蓋成功國小與衛福部基隆醫院，交通與商業機能成熟。市場分析指出，法鼓山因在周邊設有精舍，本次以高出底價12.11%的溢價率搶下，顯然係基於自用與長期發展考量，而非商業建售。
中信房屋研展室副理莊思敏表示，近來國有地上權招標頻頻吸引指標建商（如麗寶、皇翔、遠雄、國泰等）積極進場投標，甚至屢創溢價率新高，主要受到房地產市場結構轉變與政策變化的推動，像是地上權土地的取得成本通常僅為市價的3至5成，這讓建商能以較低的資金門檻，卡位精華商圈或具有發展潛力的核心地段。
至於共標出去2宗另一個林口標的，財政部國產署的資料顯示，是由全聯以2億4785萬標得，高出底價不到2萬元，溢價率僅0.01%。從地點觀察該地三面臨路，距離林口國民運動中心，只有約400公尺，鄰近三井OUTLET及機場捷運林口站，莊思敏從溢價率僅0.01%來觀察，當前建商在央行信用管制與高利率環境下，對地上權住宅開發算盤打得極精。
莊思敏提醒，若買方若想購買地上權住宅，必須釐清「自住消費」與「資產投資」的分界，除了有轉手與貸款難度較高，記得還有每年要面對申報地價調整帶來的地租變動，消費者需將長期地租成本納入總房價評估，方能避免未來的資金壓力。
選擇地上權產品，莊思敏表示，隨著殘餘年限減少，轉手性會逐年下降，因此較適合無繼承需求、重視當下居住地段與居住成本的購屋族。
●常見問題 FAQ
Q1：地上權住宅可以辦理房屋貸款嗎？成數大約多少？
A1：可以辦理貸款，但若為「可分割移轉地上權」建物，金融機構核貸成數通常約為6至7成，利率可能較一般所有權住宅高出0.5%至1%；若為「無分割使用權」建案，則多半需由業者提供指定金融機構專案貸款。
Q2：地上權住宅每年要繳納哪些額外費用？
A2：除了房屋稅之外，地上權住宅無須繳納地價稅，但必須每年繳納「地租」。國產署標售地上權地租年息率通常為3.5%，其中1%隨申報地價調整，2.5%為固定年息率。
Q3：70年地上權到期後，房屋會怎麼處理？
A3：地上權存續期間屆滿後，土地使用權即告消滅，建物將無償移轉為國有或由政府按契約約定拆除收回。買方無法像一般房屋般永續留給下一代繼承。
