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房價真的降了嗎?盤點全台預售屋平均開價

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好房網雜誌2023年7月號/撰文:嚴家淇、圖片:資料來源/記者採訪整理
 
隨著日前《平均地權條例》子法預告完成,建商如臨大敵紛紛縮手,預售市場亦同步震盪,即便受到三二九旺季效應加持,預售市況仍難擋利空壟罩,不僅買氣驟降,節節升高的餘屋庫存也讓建商放緩推案;而營建成本未顯著下降,建商讓利空間有限,導致買方更裹足不前,隨著下半年選戰議題升溫,預期市況將持續步入深水區。
 
預售屋推案不減反增 投資客搶搭修法前末班車
 
根據市調機構調查六都新竹縣市預售屋推案戶數及開價,以2022年1至5月及2023年1至5月同期相比,全台戶數不減反增,七都合計有24%的漲幅,而房價也小增3.3%,整體市況似乎不受打炒房政策影響。
 
房市最前線
但細看調查可發現,預售屋戶數僅新竹縣市、台南和高雄增加,新竹漲幅高達97.9%、高雄77.6%,台南更直逼2倍漲幅,進而帶動整體數據呈現正成長。
 
市調機構分析,截至今年五月,各縣市推案供給確實反映出當前市況偏冷;戶數成長幅度較明顯的新竹及台南,除了因329旺季效應加持,也因建照卡關遞延推案陸續公開下,支撐價量衝高。
 
以台南市來說,上半年供給量就由去年的3千戶,一口氣暴衝至8500多戶,年成長直逼二倍,其中又以安南、永康與善化等推案熱區挹注最多。新竹則是由於精華區段的個案銷況回溫,連帶刺激建商推案意願,市區陸續有醞釀已久的新案公開。
 
內政部在今年一月底平均地權條例修正案三讀通過後,卻拋出「不溯及既往」的日出條款,也就是說,在7月1日上路以前成交的預售屋,不受之後子法規範,這也讓預售屋賣方樂得即刻收手,市場未現拋售潮,甚至還出現一波投資客搶購潮,讓房價盤整程度有限。
 
像是近期南部市場就出現,投資客搶掃最後一波預售屋時機的誇張現象,但去年開始的銀行限貸令,以及要求建商要在買地後18個月內動工的政策下,已讓不少中小型建商吃不消,財務槓桿壓力倍增,專家就不斷示警,未來預售屋市場出現爛尾樓危機恐升高。
 
上半年買氣雖冷價格未受影響 僅桃園開價下跌
 
此外,預售屋市場雖受《平均地權條例》影響,但因為有「不溯及既往」規定,彷彿吃了定心丸,雖然買氣仍冷清,但價格卻未受影響,房價並未明顯下跌。數據顯示,六都今年1至5月與去年1至5月同期相比,六都和新竹縣市預售屋開價仍有3.3%的漲幅,顯見在去年這波多頭走勢後,房價仍未到高點,甚至繼續走揚。
 
各縣市資料顯示,除了桃園市預售屋開價下跌6.4%外,其餘都呈現上漲趨勢,其中,漲幅最多的是新北市7.7%,其次是新竹縣市的七%,高雄市也上漲6.3%之多。
 
馨傳不動產智庫執行長何世昌指出,由於今年新推的建案,無論是取得的土地成本與營造成本都相對高,建商還是硬著頭皮開出高價,這也導致與購屋民眾的價格認知落差擴大,造成成交較為低迷。
 
從推案量來看,中南部推案意願相對踴躍,惟高雄、台中價格修正壓力較大,台南買氣則相對穩定,今年上半年推案量與成交價同步走揚,且多個新興重劃區成交單價已站上四字頭,堪稱市況最強。
 
全球居不動產情報室總監陳炳辰指出,南二都房價相對偏低,建商考量成本與當前物價,本就沒有下修空間,又有南科、重劃區、台積電等話題還在支撐,在地內需依然穩定,台南市東區大推新案,高雄市在橋頭、楠梓的推案建商也有一定把握,短空長多,皆讓價格抗跌。
 
至於在新竹縣市,同見量價走增,陳炳辰說,當地以竹科概念區塊為主,且總價帶多在一、二千萬元,熱度都可因集中化而保持恆溫,未來還有升格效益,皆會是持續一枝獨秀的因素。
 
而北台灣方面,台北市本因面積小,新案不多,量體下修並不意外,但房價因首都效益而鐵板一塊,也印證在房價續漲上。至於新北市因重劃區量體多,確實有賣壓的可能性,讓建商延緩進場,不過因為多有高價地段,包括新店、板橋、永和、新莊等處,價格因成本與建商規畫後況考量,難以調降,遂表現在開價的漲勢上。至於桃園市終見量價俱跌,則可能因為大台北生活圈的比價效益下,造成買盤往性價比更高的雙北走,時勢所趨讓建商修正超漲的量價。
 
原物料及人力成本高漲 建商推案大幅縮減
 
根據主計總處公布的資料顯示,今年四月份營造工程物價指數來到1.9.6,再創新高,其實工程物價指數曾在去年八月短暫下跌,但新案價格卻未下修,今年物價指數一路走升,在營建成本始終維持高檔狀況下,房價似乎很難下修。
 
以過往經驗來看,在2015至2016年間,營建工程物價指數曾出現連續21個月負成長,當時房地合一稅上路,北市也開徵所謂的「囤房稅」,建商內外夾擊壓力與今日不相上下,但因融資條件不似現在嚴苛,建商得以降價救買氣。反觀今年成本人力高漲,建案來人和買氣同步降溫,恐怕難以複製2016年翻轉經驗,也更加考驗建商經營能力。
 
今年首季建照量創三年同期新低,且第一季完工數量也未明顯增加,使照量同步創下3年同期新低,可看出建商已開始調控供給,此外,從今年329檔期及520檔期推案量未大幅縮減也可看出,不少建商趕在上半年積極推案,或直接將建案推延,以避開7月上路的《平均地權條例》和下半年總統大選紛擾,可推估未來新案供給將會逐漸冷卻。
 
何世昌也認為下半年全台新建案供給量應會全面緊縮,倘若建商能夠適時讓利,較能吸引購屋族進場,若價格依然高掛、賣方寸步不讓,下半年市況恐會比上半年更不樂觀。
 
永慶房屋研展中心副理陳金萍表示,房市通常是「量比價先行」,交易量持續萎縮的狀況下,有望帶動價格出現修正,考慮到去年住宅類建照核發數量高達十八萬戶,潛在新建案件數量仍然可觀,須特別留意未來新屋供給量大的區域,可能累積大量賣壓。
 
自住剛需強 六大因素讓預售屋價格易漲難跌
 
此外,在《平均地權條例》修法上路之後,預售屋將以自用需求為主流,投資需求量減,也可能讓餘屋量持續增加,因此好地段、合理價格與符合市場需求的預售屋產品才更有機會脫穎而出。
 
璞園建築團隊董事長李忠恕也直言,工程造價不斷攀高,造價、工資一旦上去就回不來,尤其台灣現在缺工問題仍相當嚴重,每坪造價三、四十萬跑不掉,這也是為什麼房價很難下跌。
 
也因為內外在因素造成預售屋價格難跌,業者也看好剛性自住購屋需求不減,多數建商在成交價不降價的前提下,出現所謂「技術性降價」手法,以簽約送家電、轉介客戶送獎金等方式,或是提供低首付、低自備方案,間接達到宣傳效果,盼以此拉抬成交買氣。
 
陳炳辰認為,建商價格不修正已讓市場認清現況,大抵還是出於幾個面向,一為成本高漲,包括這幾年的獵地成本,以及原物料等價格居高不下;二為對於明年大選結束、房地利率調整進入尾聲等利空出盡的樂觀期待;第三是國內民眾熱衷購屋,對於市場有習慣性,即便平均地權條例上路,房產仍屬穩健投資。
 
第四則是建商先前熱潮的獲利盈餘,可撐過這段冷氣團;第五是開價策略,如果外圍地段已來到一定水位,市區自然難以調降,而預售若是開出四到五年後的價位,之後也能拉高區域行情;最後就是目前低首付、小宅,或是亮點個案仍有買氣,量體並非窒息到一刻都不能等,都打不退建商在價格上的堅守信念。

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