好房網雜誌2023年7月號／撰文：嚴家淇、圖片：資料來源／記者採訪整理
隨著日前《平均地權條例》子法預告完成，建商如臨大敵紛紛縮手，預售市場亦同步震盪，即便受到三二九旺季效應加持，預售市況仍難擋利空壟罩，不僅買氣驟降，節節升高的餘屋庫存也讓建商放緩推案；而營建成本未顯著下降，建商讓利空間有限，導致買方更裹足不前，隨著下半年選戰議題升溫，預期市況將持續步入深水區。
預售屋推案不減反增 投資客搶搭修法前末班車
根據市調機構調查六都新竹縣市預售屋推案戶數及開價，以2022年1至5月及2023年1至5月同期相比，全台戶數不減反增，七都合計有24％的漲幅，而房價也小增3.3％，整體市況似乎不受打炒房政策影響。
但細看調查可發現，預售屋戶數僅新竹縣市、台南和高雄增加，新竹漲幅高達97.9％、高雄77.6％，台南更直逼2倍漲幅，進而帶動整體數據呈現正成長。
市調機構分析，截至今年五月，各縣市推案供給確實反映出當前市況偏冷；戶數成長幅度較明顯的新竹及台南，除了因329旺季效應加持，也因建照卡關遞延推案陸續公開下，支撐價量衝高。
以台南市來說，上半年供給量就由去年的3千戶，一口氣暴衝至8500多戶，年成長直逼二倍，其中又以安南、永康與善化等推案熱區挹注最多。新竹則是由於精華區段的個案銷況回溫，連帶刺激建商推案意願，市區陸續有醞釀已久的新案公開。
內政部在今年一月底平均地權條例修正案三讀通過後，卻拋出「不溯及既往」的日出條款，也就是說，在7月1日上路以前成交的預售屋，不受之後子法規範，這也讓預售屋賣方樂得即刻收手，市場未現拋售潮，甚至還出現一波投資客搶購潮，讓房價盤整程度有限。
像是近期南部市場就出現，投資客搶掃最後一波預售屋時機的誇張現象，但去年開始的銀行限貸令，以及要求建商要在買地後18個月內動工的政策下，已讓不少中小型建商吃不消，財務槓桿壓力倍增，專家就不斷示警，未來預售屋市場出現爛尾樓危機恐升高。
上半年買氣雖冷價格未受影響 僅桃園開價下跌
此外，預售屋市場雖受《平均地權條例》影響，但因為有「不溯及既往」規定，彷彿吃了定心丸，雖然買氣仍冷清，但價格卻未受影響，房價並未明顯下跌。數據顯示，六都今年1至5月與去年1至5月同期相比，六都和新竹縣市預售屋開價仍有3.3％的漲幅，顯見在去年這波多頭走勢後，房價仍未到高點，甚至繼續走揚。
各縣市資料顯示，除了桃園市預售屋開價下跌6.4％外，其餘都呈現上漲趨勢，其中，漲幅最多的是新北市7.7％，其次是新竹縣市的七％，高雄市也上漲6.3％之多。
馨傳不動產智庫執行長何世昌指出，由於今年新推的建案，無論是取得的土地成本與營造成本都相對高，建商還是硬著頭皮開出高價，這也導致與購屋民眾的價格認知落差擴大，造成成交較為低迷。
從推案量來看，中南部推案意願相對踴躍，惟高雄、台中價格修正壓力較大，台南買氣則相對穩定，今年上半年推案量與成交價同步走揚，且多個新興重劃區成交單價已站上四字頭，堪稱市況最強。
全球居不動產情報室總監陳炳辰指出，南二都房價相對偏低，建商考量成本與當前物價，本就沒有下修空間，又有南科、重劃區、台積電等話題還在支撐，在地內需依然穩定，台南市東區大推新案，高雄市在橋頭、楠梓的推案建商也有一定把握，短空長多，皆讓價格抗跌。
至於在新竹縣市，同見量價走增，陳炳辰說，當地以竹科概念區塊為主，且總價帶多在一、二千萬元，熱度都可因集中化而保持恆溫，未來還有升格效益，皆會是持續一枝獨秀的因素。
而北台灣方面，台北市本因面積小，新案不多，量體下修並不意外，但房價因首都效益而鐵板一塊，也印證在房價續漲上。至於新北市因重劃區量體多，確實有賣壓的可能性，讓建商延緩進場，不過因為多有高價地段，包括新店、板橋、永和、新莊等處，價格因成本與建商規畫後況考量，難以調降，遂表現在開價的漲勢上。至於桃園市終見量價俱跌，則可能因為大台北生活圈的比價效益下，造成買盤往性價比更高的雙北走，時勢所趨讓建商修正超漲的量價。
原物料及人力成本高漲 建商推案大幅縮減
根據主計總處公布的資料顯示，今年四月份營造工程物價指數來到1.9.6，再創新高，其實工程物價指數曾在去年八月短暫下跌，但新案價格卻未下修，今年物價指數一路走升，在營建成本始終維持高檔狀況下，房價似乎很難下修。
以過往經驗來看，在2015至2016年間，營建工程物價指數曾出現連續21個月負成長，當時房地合一稅上路，北市也開徵所謂的「囤房稅」，建商內外夾擊壓力與今日不相上下，但因融資條件不似現在嚴苛，建商得以降價救買氣。反觀今年成本人力高漲，建案來人和買氣同步降溫，恐怕難以複製2016年翻轉經驗，也更加考驗建商經營能力。
今年首季建照量創三年同期新低，且第一季完工數量也未明顯增加，使照量同步創下3年同期新低，可看出建商已開始調控供給，此外，從今年329檔期及520檔期推案量未大幅縮減也可看出，不少建商趕在上半年積極推案，或直接將建案推延，以避開7月上路的《平均地權條例》和下半年總統大選紛擾，可推估未來新案供給將會逐漸冷卻。
何世昌也認為下半年全台新建案供給量應會全面緊縮，倘若建商能夠適時讓利，較能吸引購屋族進場，若價格依然高掛、賣方寸步不讓，下半年市況恐會比上半年更不樂觀。
永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，房市通常是「量比價先行」，交易量持續萎縮的狀況下，有望帶動價格出現修正，考慮到去年住宅類建照核發數量高達十八萬戶，潛在新建案件數量仍然可觀，須特別留意未來新屋供給量大的區域，可能累積大量賣壓。
自住剛需強 六大因素讓預售屋價格易漲難跌
此外，在《平均地權條例》修法上路之後，預售屋將以自用需求為主流，投資需求量減，也可能讓餘屋量持續增加，因此好地段、合理價格與符合市場需求的預售屋產品才更有機會脫穎而出。
璞園建築團隊董事長李忠恕也直言，工程造價不斷攀高，造價、工資一旦上去就回不來，尤其台灣現在缺工問題仍相當嚴重，每坪造價三、四十萬跑不掉，這也是為什麼房價很難下跌。
也因為內外在因素造成預售屋價格難跌，業者也看好剛性自住購屋需求不減，多數建商在成交價不降價的前提下，出現所謂「技術性降價」手法，以簽約送家電、轉介客戶送獎金等方式，或是提供低首付、低自備方案，間接達到宣傳效果，盼以此拉抬成交買氣。
陳炳辰認為，建商價格不修正已讓市場認清現況，大抵還是出於幾個面向，一為成本高漲，包括這幾年的獵地成本，以及原物料等價格居高不下；二為對於明年大選結束、房地利率調整進入尾聲等利空出盡的樂觀期待；第三是國內民眾熱衷購屋，對於市場有習慣性，即便平均地權條例上路，房產仍屬穩健投資。
第四則是建商先前熱潮的獲利盈餘，可撐過這段冷氣團；第五是開價策略，如果外圍地段已來到一定水位，市區自然難以調降，而預售若是開出四到五年後的價位，之後也能拉高區域行情；最後就是目前低首付、小宅，或是亮點個案仍有買氣，量體並非窒息到一刻都不能等，都打不退建商在價格上的堅守信念。
