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買不起房怎麼辦?學者:還是要記帳

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好房網News編採中心/綜合報導

「35歲公務員背千萬元房貸,月薪超悲劇」案例近日引發討論,房產學者章定煊先前曾推斷此公務員原是「人間勝利組」,他近日又針對此個案舉例,2005年之後的這波房地產多頭之後,台灣不動產起了很大結構性變化,並一一檢視過去幾十年、大家常聽到「三大房地產操作法則」,在現在不動產市場上還適用嗎?

章定煊21日凌晨在臉書表示,他常聽到的一些購屋建議,簡單列了三種(其實還有很多)這幾十年常聽到的購屋心法,現在還適用嗎?

房價高買不起房子是現在年輕人的最痛,但不少人仍願意晉升有殼族背幾十年貸款。(圖/記者李彥穎攝)

品嘉建設創辦人胡偉良認為,以贈與途徑將房產過給子女,不見得划算。李彥穎攝

建議一:有房子就是有了安定,一定要有自用住宅,就算現在付貸款很辛苦,苦一陣子就會苦盡甘來。不這樣做會非常後悔(35歲公務員就是服從準則一)。

建議二:買房子先求有再求好,先在遠離市中心買品質差的房子,以後有機會再換屋。

建議三:每月支付貸款應該控制在月所得30%之內。

章定煊針對建議一「一定要有自用住宅」檢視時表示,台灣這十年年房價大漲與低所得,讓所得房價比翻倍,就老一輩的來說,過去台灣銀行放貸成數很低,所以大家都買預售屋(中古屋反而自備款高買不起)。10%的頭款都是用跟會的方式硬湊出來,接下來兩三年,又要攤還30%的工程款,最後才輪到60%銀行貸款。

章定煊接著表示,老一輩在買房兩三年時,不用說剩一萬元,連一塊錢都不剩的都大有人在,每月跟親友東挪西湊的過日子。問題是,那時候所得房價比低,而且所得還不斷上升,房價也不斷上漲,只要熬過會錢跟工程款那兩三年,很快的就能輕鬆的提前付清銀行貸款,然後用同樣的方法買第二屋、第三屋。現在所得房價比這麼高,一旦套進去了,解套遙遙無期,就形成螞蟻地獄。

針對建議二「先求有再求好」,章定煊表示,台灣房價版圖歷經大規模重整,也就是捷運路網之內的,形成一個很大的都會圈(Metropolitan),房價相對穩固。如果是路網外,只有單條捷運所及的區域,房價風險性就高,上下起伏很大。連捷運都沒有,靠台鐵通勤電聯車,穩定性就更低了。

章定煊感嘆,如果先求有,去買了都市很外圍的區域,搞不好跟路網內價格越拉越大,根本換不了屋。他舉例,前幾年「先求有」的那些購屋族,在暖暖、淡水、三峽、林口、新莊、青埔置產,最後有換得進比較靠市中心的新屋嗎?

針對建議三「貸款控制在月收入30%以內」,章定煊表示,台灣過去房地產有七年一循環的說法,房地產循環很快,就算高檔套到,七年也能解套。所以30%額度內有什麼就買什麼,隨便買準沒錯。

章定煊說,台灣房地產2005年大多頭,走到今年都還沒結束(由國泰房地產指數來看,從最高點只修正了8.9%),已經長達15年的多頭了,多頭還能走多久呢? 接下來的空頭又可能多久呢?如果像日本一樣,從1991年1月開始走到2009年1月一波20年的空頭該怎麼辦?

章定煊接著解釋,貸款控制在30%之後呢?後續的投資建議到底是什麼?房地產的循環被打亂,房地產的週期被拉長,未來的多空真的非常難以預料。

章定煊又拋出兩個問題:「所以該在30%額度內勉強在市中心買間廁所、還是勉強在市郊買個舊公寓呢?」「30%額度越不過購屋門檻,後續又該怎麼辦?」

章定煊給出了四項建議,第一為「買不起別硬買」。第二:「買不起也要記帳,儘量結餘,寧可『租』到郊區,壓縮開支。」第三「結餘款以定期定額的方式理財,你不理財、財不理你,2.5%以上接近無風險的金融商品多得是。只要政府不亂來,這樣的報酬率是可以咬住房價的。」

章定煊最後一項建議是,「如果自願跳入螞蟻地獄,也要再擠一點錢買點消耗型保險,避免有個意外閃失,壓垮全家經濟。」



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